Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
rozwiń więcej
Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? / Shutterstock

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

Umowny podział między nowym oraz starszym budownictwem wielorodzinnym dotyczy między innymi obecności miejsc postojowych dla właścicieli poszczególnych mieszkań (w garażu podziemnym i/lub obok budynku). Liczba nowszych budynków posiadających wspomniane miejsca postojowe systematycznie rośnie ze względu na pojawianie się kolejnych inwestycji deweloperskich. To zjawisko widzimy również na rynku najmu, gdzie przez ostatnie lata wzrósł odsetek oferowanych mieszkań z nowszych bloków. Bardziej aktualne staje się zatem pytanie, czy podpisując umowę najmu mieszkania, lokator uzyskuje niejako automatycznie prawo do korzystania z miejsca postojowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się temu ciekawemu zagadnieniu.

Kwestię miejsca postojowego lepiej uwzględnić w umowie

Odpowiadając na pytania o najem miejsc postojowych, nie można uniknąć nawiązań do statusu prawnego takich przestrzeni. W zależności od sytuacji, mogą stanowić one pomieszczenia przynależne, część nieruchomości wspólnej lub część wyodrębnionego lokalu garażowego, w którym udziały posiadają mieszkańcy bloku, a nawet osoby mieszkające w innym budynku. Ten trzeci wariant będzie omawiany w dalszej części artykułu.

Status pomieszczenia przynależnego w księgach wieczystych najczęściej mają miejsca postojowe z budynków wzniesionych przed Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r. (I CK 696/03). Umowa najmu mieszkania domyślnie obejmuje również pomieszczenia przynależne, ale mimo wszystko warto je wymienić w umowie. Może to bowiem stanowić dodatkowy argument w razie ewentualnych sporów ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią. Widoczny jest bowiem dość niechętny stosunek części podmiotów zarządzających blokami oraz współmieszkańców do korzystania przez najemców z miejsc parkingowych (niezależnie od ich statusu prawnego).

Lokator zobowiązany do dbania o nieruchomość wspólną

Jeżeli chodzi o prawo do korzystania z części wspólnych budynku (w tym miejsc parkingowych na terenie części wspólnych), to stanowi ono logiczną konsekwencję zawarcia umowy najmu mieszkania. Potwierdzeniem jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Artykuł 6b tego aktu prawnego wskazuje, że: „Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”.

Najemcę również obowiązują ustalenia co do parkingów

Wspomniany wcześniej nieprzychylny stosunek administracji oraz części współmieszkańców do korzystania z miejsc parkingowych przez najemców, może na pewno spotęgować nieprzestrzeganie zasad porządku domowego. W związku z powyższym, warto przypomnieć, że najemca mieszkania nie tylko posiada prawo do korzystania z miejsca postojowego (poza przypadkami wykluczenia takiego prawa w umowie), ale również powinien stosować się do zasad dotyczących wszystkich innych mieszkańców budynku.

W nawiązaniu do analizowanej kwestii trzeba dodać, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej przewidująca odpowiedzialność wynajmującego (właściciela mieszkania) za szkody w częściach wspólnych spowodowane przez najemcę, może doczekać się uchylenia przez sąd. Tego przykładem jest Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I C 445/14). Tak więc najemca we własnym interesie powinien być ostrożny. Tym bardziej, że w ramach łącznej sumy płaconej za najem ponosi on koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Miejsca z osobną księgą powinna dotyczyć inna umowa

Na uwagę zasługuje też kwestia wynajmu coraz częstszych na rynku mieszkań, które znajdują się w budynku posiadającym wyodrębnioną halę garażową. Takie lokale mogą być zbywane bez konieczności zmiany współwłaściciela garażu. Osobna księga wieczysta dotycząca lokalu garażowego oznacza także większą swobodę w zakresie jego wynajmowania. Może się na przykład okazać, że mieszkanie wynajmie lokator nieposiadający żadnego pojazdu, a miejsce garażowe - sąsiad właściciela mieszkania albo nawet mieszkaniec innego budynku wielorodzinnego na tym samym osiedlu.

Opisywana niezależność miejsca parkingowego w garażu stanowiącym odrębną własność sugeruje konieczność zawarcia osobnej umowy najmu (względem umowy najmu dotyczącej lokalu mieszkalnego). Takie rozwiązanie zapewnia wygodę np. w razie wypowiedzenia najmu miejsca garażowego. Poza tym jest ono uzasadnione, bo najem osobnego miejsca garażowego nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

oprac. Kinga Olszacka
rozwiń więcej
Nieruchomości
Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?
30 cze 2025

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]
28 cze 2025

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku
26 cze 2025

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?
24 cze 2025

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu
24 cze 2025

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?
24 cze 2025

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych
23 cze 2025

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy
19 cze 2025

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?
16 cze 2025

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?
16 cze 2025

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

pokaż więcej
Proszę czekać...