Niekiedy zdarza się tak, że osoby zainteresowane, zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość nie mogą być obecne przy zawieraniu transakcji. Na przykład przebywają poza granicami kraju. Nie oznacza to jednak, że nie mogą one zawrzeć umowy sprzedaży. Mogą dokonać tego za pośrednictwem osoby trzeciej, tzw. pełnomocnika.
Pełnomocnik
Jeżeli nie można wykonać pewnych czynności osobiście można upoważnić do ich dokonania inną osobę. Będzie ona działała w imieniu i na rzecz swojego mocodawcy. Niezbędne jest w tym celu udzielenie pełnomocnictwa, dzięki czemu osoba umocowana będzie uprawniona do zakupu bądź sprzedaży nieruchomości u notariusza.
Należy pamiętać o zakresie udzielanego pełnomocnictwa. Jeżeli będzie ono zbyt ogólne może nieść za sobą pewne ryzyko dla mocodawcy. Pełnomocnik miałby wtedy bardzo szerokie prawo do działania. Dlatego też bezpieczniej jest dokładnie określić jakie czynności może wykonywać nasz pełnomocnik. Taki rodzaj pełnomocnictwa nosi nazwę pełnomocnictwa szczególnego. Jego cecha charakterystyczna jest to, że upoważnia do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd, czyli takich, które dotyczą czynności prawnych określonego rodzaju lub jednorazowe konkretnej czynności. W przypadku nabycia nieruchomości z całą pewnością mamy do czynienia z pełnomocnictwem szczególnym.
Ze względu na fakt, iż sama umowa kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, pełnomocnictwo w tym zakresie również powinno być sporządzone u notariusza.
Należy pamiętać o przedstawieniu notariuszowi szczegółowych danych na temat swój oraz osoby, której udzielamy pełnomocnictwa (nr dowodu osobistego, PESEL, adres zamieszkania, imiona rodziców itp.)
Kto może zostać pełnomocnikiem
Pełnomocnikiem może być osoba fizyczna, która posiada przynajmniej ograniczoną zdolność do czynność prawnych. Zazwyczaj jest to osoba najbliższa, do której mamy duże zaufanie albo prawnik, kiedy sytuacja wymaga wiedzy specjalistycznej. Niekiedy pełnomocnictwo może być udzielone pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, jeżeli korzystaliśmy już wcześniej z jego usług.
Treść pełnomocnictwa
W pełnomocnictwie musi być wyraźnie wskazane do czego wyznaczona przez nas osoba jest umocowana, np. do zakupu lub sprzedaży konkretnego lokalu.
Można również wskazać cenę minimalną, za którą transakcja może zostać sfinalizowana. Istotne jest też określenie w jaki sposób zapłata ma nastąpić: na rachunek bankowy czy do rąk pełnomocnika.
Umowa sprzedaży nieruchomości jest transakcją złożoną. Wymaga, oprócz samego podpisania umowy, spełnienia innych formalności, np. w urzędach skarbowych. Konieczne jest więc wskazanie w treści pełnomocnictwa umocowania do reprezentacji przed tymi urzędami, przedsiębiorstwami (energetycznymi, wodociągowymi itp.)
Pełnomocnictwo może zostać sporządzone również poza granicami Polski. W takim wypadku konieczne jest jego przetłumaczenie na język polski przez tłumacza przysięgłego, jeżeli jest sporządzone w obcym języku.
Opłaty
Jeżeli zdecydujemy się na udzielenie pełnomocnictwa szczególnego nie możemy zapomnieć o konieczności uiszczenia notariuszowi opłat. Jest to wynagrodzenie w maksymalnej wysokości 36,60 zł, a w przypadku, gdy pełnomocnik ma być uprawniony do dokonania kilku czynności – 122 zł.
Oprócz tego pobrana będzie kwota za odpis pełnomocnictwa, który jest wydawany osobie umocowanej. Na tej podstawie będzie on mógł dokonać należnych czynności.
Nie można zapomnieć także o opłacie skarbowej, która jest pobierana w wysokości 17 zł i załącza się ją do otrzymanego pełnomocnictwa.
Taki komplet dokumentów jest podstawą do działania przed notariuszem, przed którym zawierana jest umowa sprzedaży nieruchomości.
Czy pełnomocnictwo można odwołać
Pełnomocnictwo może zostać odwołane w każdym czasie. Jedynym wyjątkiem jest zapis w treści pełnomocnictwa, mówiący o zrzeczeniu się przez mocodawcę prawa do odwołania. Samo odwołanie pełnomocnictwa, w przeciwieństwie do jego udzielenia, nie wymaga formy szczególnej aktu notarialnego.
Umocowanie do działania w imieniu innej osoby wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika. Chyba że w pełnomocnictwie zastrzeżono inaczej, ze względu na samą treść stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.
Jeżeli pełnomocnik został ustanowiony do dokonania konkretnej czynności prawnej, to pełnomocnictwo wygasa z momentem jej wykonania, w przypadku natomiast pełnomocnictwa udzielonego na czas określony, to wygasa ono z chwilą upływu tego czasu.
Po wygaśnięciu pełnomocnictwa dokument powinien zostać zwrócony mocodawcy, żeby nie mógł być ponownie użyty.