Wśród umów deweloperskich można wyróżnić kilka typów umów. Wymienić tutaj należy umowę:
- rezerwacyjną – zobowiązuje do zawarcia jednej z poszczególnych umów deweloperskich, w ramach tej umowy konsument zazwyczaj musi uiścić tzw. opłatę rezerwacyjną;
- zobowiązującą – strona sprzedająca, czyli deweloper zobowiązuje się do tego, że przeniesie własności nieruchomości na kupującego w wyznaczonym terminie;
- przedwstępną – sprzedawca (deweloper) składa oświadczenie, że zawrze umowę sprzedaży danej nieruchomości w ustalonym terminie;
- rozporządzającą – na jej mocy podmiot, który sprzedaje nieruchomość przenosi jej własność na kupującego;
- zobowiązująco-rozporządzającą – jest to dopełnienie umowy przedwstępnej i jest zawierana dopiero po wybudowaniu nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności.
Poniżej przedstawione zostały poszczególne elementy umowy, niezbędne do jej prawidłowego sporządzenia. Jest to o tyle istotne, że w przypadku zaistnienia sporu z deweloperem łatwo jest ustalić, czy umowa faktycznie została wykonana w sposób prawidłowy.
1. W umowie muszą być dokładnie określone strony umowy
Konieczne jest wskazanie nazwy dewelopera, z którym podpisujemy umowę. Jeżeli prowadzi on działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numery REGON, NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jeżeli deweloper prowadzi spółkę prawa handlowego (np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, czy spółkę akcyjną) niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienienie nazwisk i funkcji osób występujących w imieniu spółki z podaniem podstawy do reprezentacji, ewentualnie inne dokumenty wymagane dla ważności zawieranych umów.
Kupujący natomiast powinien wskazać swoje imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, numery PESEL i NIP.
Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, muszą podpisać ją oboje, chyba że jedno z nich udzieli pełnomocnictwa do zawarcia umowy.
2. Przedmiot umowy
Deweloper, na mocy umowy zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu związanego z daną nieruchomością gruntową. Powinien złożyć oświadczenie o tytule prawnym do nieruchomości z podaniem dokumentów źródłowych nieruchomości, oraz opis stanu prawnego nieruchomości ze wskazaniem wpisów obciążających nieruchomość oraz pozwoleniem na budowę.
Dz. ewid. nr 2 z obrębu Stare Babice, jednostka rejestrowa F.16, posiadająca obszar 1500 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Satrych Babicach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.
Oprócz tego w umowie powinien znajdować się szczegółowy opis projektowanego obiektu - domu lub lokalu. Dane powinny dotyczyć:
- lokalu - piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu;
- standardu wykonania - położenie, liczba kondygnacji, media, oświetlenie;
- praw lub obiektów przynależnych - balkon, lodżia, piwnica, garaż i inne;
- praw wspólnych;
- sposobów liczenia powierzchni lokalu (norma);
- oraz opis infrastruktury zewnętrznej wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokali w budynkach oraz ich układ funkcjonalny a także plan zagospodarowania terenu z opisem.
3. Zakres prac budowlanych
Istotne jest sprecyzowanie na czym mają polegać prace budowlane i kto jest odpowiedzialny za ich wykonanie. W szczególności należy określić:
- kto wykonuje prace wykończeniowe (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) – kupujący czy deweloper;
- określenie materiałów, które mają być użyte w pracach wykończeniowych (np. drzwi z litego drewna czy ze zwykłej okleiny, ich kolor, okna drewniane czy z PCV itp.);
- rodzaj ogrzewania - ze wskazaniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.
Brak uszczegółowienia tych kwestii może okazać się bardzo niekorzystne dla konsumenta. Deweloper może w ten sposób użyć najtańszych materiałów, a kupujący nie będzie mógł skutecznie się bronić.
4. Terminy
Terminy, które najbardziej interesują stronę kupującą daną nieruchomość dotyczą zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia własności lokalu. Istotne jest, aby wskazać konkretną datę, a nie tylko przedział czasowy (np. III kwartał 2010 roku).
Niedotrzymanie terminu przez dewelopera skutkuje prawem konsumenta do dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Deweloper może uchylić się od obowiązku naprawienia szkody tylko, gdy zaistnieją okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Taką okolicznością nie są niskie temperatury występujące zimą, co jest typowe dla naszego klimatu, o czym deweloper jako profesjonalista powinien wiedzieć.
6. Cena
Bardzo ważne jest, aby w umowie była określona cena w sposób jednoznaczny. Cena powinna być wartością brutto, czyli uwzględniać podatek VAT.
Z umowy musi wynikać co wchodzi w skład tej ceny. Na przykład czy uwzględniony jest w niej balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie – konieczne jest dodatkowe, odrębne wskazanie ich ceny.
Ważne jest również uzgodnienie, że cena nie ulega zmianie. Umowa może co prawda przewidywać możliwość zmiany ceny w wyniku np. zmiany stopnia inflacji, ale konieczne jest wtedy jednoznaczne określenie warunków, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena przedmiotu umowy się zmieni i o ile oraz informacji o przysługującym konsumentowi prawie do odstąpienia od umowy.
Konsument powinien być poinformowany nie tylko o wartości, jak musi zapłacić deweloperowi, ale również jaki sposób i kiedy ma to uczynić. Ważne jest zatem, aby wskazać harmonogram wpłat dokonywanych przez kupującego. Dobrze byłoby, gdyby ostatnia rata została uiszczona przez nabywcę już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku, przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na kupującego.
Niezbędne jest sprecyzowanie skutków opóźnień wpłat kupującego w postaci odsetek za zwłokę: ustawowe lub umowne wynikając e z samej umowy (nie mogą być wyższe niż odsetki maksymalne).
7. Odstąpienie od umowy oraz przeniesienie praw na osobę trzecią
W umowach z deweloperami często możemy spotkać się klauzulą, zgodnie z którą konsument może odstąpić od umowy, ale tylko w przypadku, gdy wskaże osobę, na którą zostanie przeniesiony ogół praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Trzeba przy tym uważać w jaki sposób deweloper zastrzegł sobie zwrot wpłaconych przez konsumenta pieniędzy. Powinno to nastąpić w terminie niezwłocznym
8. Kary umowne
Często w umowach deweloperskich przewidziane są kary umowne. Taki zabieg jest prawnie dopuszczalny, ale trzeba zwrócić uwagę czy ich wysokość została ustalona w sposób sprawiedliwy dla obu stron. Deweloper nie może bowiem wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, nakładając przy tym wysoką karę na kupującego, np. za nieterminowe wpłacenie kolejnej raty.
Istotne jest, aby kara umowna za opóźnienie w zakończeniu prac odpowiednie albo za odstąpienie od umowy była odpowiednio określona. Jeżeli będzie za niska, nierzetelny deweloper może specjalnie zerwać umowy, po to by nieruchomość oddać do powtórnej sprzedaży mieszkania, ale już za wyższą cenę. Może także nie być pewnego rodzaju zadośćuczynieniem dla konsumenta, ponieważ jego szkody są znacznie wyższe.
9. Zarząd nieruchomością
Każda nieruchomość, zwłaszcza ta, która składa się z wielu odrębnych lokali, powinna mieć zarządcę, który w imieniu mieszkańców będzie o nią dbał, pilnował wszystkich sprawa z nią związanych. Właściciel nieruchomości często nie wiedzą, że sami mogą sprawować zarząd nieruchomością wspólną (czyli tymi częściami nieruchomości, z której razem korzystają) oraz, że nie muszą się godzić na narzucone przez dewelopera w umowie zapisy o konieczności sprawowania zarządu przez dewelopera (postanowienia te zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne i wpisane do rejestru klauzul prowadzonego przez Prezesa UOKiK).
W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, potocznie mówiąc w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. przez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej, a więc zarządcy nieruchomości posiadającemu licencję zawodową lub przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie zarządu nieruchomościami.
Każdą umowę należy dokładnie przeczytać i zbadać jej treść, ewentualnie zakwestionować postanowienia niezgodne z interesem konsumenta.