Problem
Wraz ze zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (z 2007r.), która wprowadziła możliwość przekształcenia praw spółdzielczych w odrębną własność niewielkim kosztem. Jednocześnie jednak (przez niedopatrzenie ustawodawcy) usunięte zostały przepisy pozwalające na przekształcenie praw lokatorskich we własnościowe w oparciu o zwykłą umowę pisemną pomiędzy członkiem a zarządem spółdzielni.
Po wykreśleniu tych rozwiązań – prawo własnościowe można było ustanowić jedynie w oparciu o umowę w formie aktu notarialną – zgodnie z zasadą, z którą do praw spółdzielczych stosuje się odpowiednio przepisy o przenoszeniu własności nieruchomości.
Dlaczego to duży problem
Umowy tego typu zawierane w formie pisemnej są… nieskuteczne. Oznacza to, że członkowie spółdzielni nadal dysponują niezbywalnymi prawami lokatorskimi – co oznacza, że nie tylko (zgodnie z nazwą) nie mogą ich sprzedać (zbyć) – ale również darować, ani wykorzystać do zabezpieczenia kredytu.
Nie było by to dużym problemem- gdyby nie skala zjawiska, wywołana z jednej strony niewiedzą członków zarządu spółdzielni- a z drugiej, problemów z uzyskaniem odrębnej własności lokalu. Otóż prawo lokatorskie może być przekształcone we własnościowe (a nie w odrębną własność)- jedynie wtedy gdy sytuacja prawna nieruchomości na której położony jest budynek jest niejasna, lub jest jedynie dzierżawiona przez spółdzielnię. Z uwagi na to, że mało, która spółdzielnia dysponowała pełnym prawem do gruntu – powstało wiele (często jednak nieskutecznie) praw własnościowych.
W takiej sytuacji, notariusze odmawiają dokonania sprzedaży mieszkania własnościowego- twierdząc (słusznie z resztą), że sprzedawane prawo nigdy skutecznie nie powstało.
Tam gdzie można ustanowić odrębną własność – strony zawsze zgłaszały się do notariusza- miały bowiem do czynienia z odrębną nieruchomością (a nie iluzorycznym prawem spółdzielczym)- a obrót nimi wymagał zawsze aktu notarialnego (nie zapominając o tym, że ustanowienie wymaga wpisu do księgi wieczystej- a tego bez aktu nie da się zrobić).
To się zmieni
Projekt ustawy zmieniającej prawo spółdzielcze (zmieniającej m.in. zasady uwłaszczania się na mieszkaniach spółdzielczych) zakłada konwalidację („naprawienie”) umów o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego w formie pisemnej zawartych pod rządami znowelizowanych w 2007 roku przepisów. Przywraca również rozwiązanie sprzed nowelizacji pozwalając zawierać nowe umowy w tej formie.
Aby nie ponosić kosztów notarialnych należy więc poczekać na uchwalenie i wejście w życie ustawy- co powinno nastąpić w ciągu kilku miesięcy.