28 kwietnia 2023 r. weszły w życie przepisy wprowadzające obowiązek przekazywania świadectwa energetycznego budynku lub lokalu przy jego sprzedaży oraz najmie. Za niewywiązanie się z obowiązku grozi kara grzywny. W przepisach zabrakło jednak doprecyzowania, jak sankcje mają być egzekwowane.
Sankcje za brak świadectwa energetycznego – martwy przepis?
W pierwotnej wersji przepisów niedostarczenie świadectwa energetycznego przez sprzedającego/wynajmującego lokal miało skutkować niemożnością sfinalizowania transakcji. Na notariuszy miał bowiem zostać nałożony obowiązek odmowy dokonania czynności notarialnej, jeżeli zbywca nie dysponowałby świadectwem charakterystyki energetycznej.
Finalna treść projektu, jaki trafił pod obrady sejmu na wniosek Krajowej Rady Notarialnej, uległ jednak zasadniczej zmianie. Zamiast odmowy dokonania czynności notarialnej do projektu wprowadzono jedynie obowiązek notariusza o pouczeniu zbywcy o konieczności przekazania świadectwa i grożącej za to sankcji. Niewykonanie tego obowiązku uznano za wykroczenie ścigane w trybie Ustawy o postępowaniu w sprawach o wykroczenia.
Jaka kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?
W teorii sankcja może wydawać się dotkliwa, gdyż maksymalna kara grzywny to 5 000 zł, podczas gdy koszt sporządzenia świadectwa to kilkaset złotych. W praktyce nietrudno oprzeć się wrażeniu, że przedmiotowa sankcja pozostanie martwa – mówi Grzegorz Witczak, adwokat, dyrektor departamentu prawa gospodarczego i nieruchomości w TGC Corporate Lawyers.
Każdy kto kiedykolwiek miał okazję zgłaszać na policji zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa, wie, że wiąże się to z niemalże całodziennym oczekiwaniem na przyjęcie przez dyżurującego policjanta. Nabywca musiałby być więc bardzo zdeterminowany, żeby złożyć takie zawiadomienie. Oczywiście można zawiadomienie przesłać pocztą, ale w takiej sytuacji trzeba je dość składnie napisać, co dla osób nieobeznanych może być przeszkodą trudną do pokonania.
W teorii również organy nadzoru budowlanego mogłyby występować z wnioskiem o ukaranie. Doprowadzenie jednak do złożenia takiego wniosku przez PINB w sytuacji, gdy nie jest to sprawa rutynowa, a ponadto wątpliwa w kontekście rzeczywistych uprawnień tego organu, wydaje się wręcz niemożliwe do osiągnięcia – dodaje Grzegorz Witczak.
Wszystko to sprawia, że sankcja będzie bardzo trudna do wyegzekwowania, a co więcej całkowicie nieprzydatna dla kupującego.
Nowe przepisy niekorzystnie wpłyną na sytuację kupujących lub wynajmujących nieruchomości. Ściganie i karanie zbywcy grzywną nie spowoduje, że nabywca uzyska wymagane przez prawo świadectwo charakterystyki energetycznej, gdyż nie taki jest cel nałożenia sankcji. Co więcej, sporządzenie świadectwa i przekazanie go nabywcy po terminie, nie spowoduje automatycznego umorzenia postępowania oraz odstąpienia od wymierzenia kary. Dla zbywców może nie być to opłacalne, skoro i tak mogą być obciążeni grzywną. Zatem w sytuacji, kiedy nabywca sam będzie chciał zbyć budynek albo lokal, bądź też je wynająć, sam będzie musiał ponieść koszt sporządzenia świadectwa – tłumaczy Grzegorz Witczak z kancelarii TGC Corporate Lawyers.
Potencjalna grzywna może nie być bowiem wystarczającą zachętą do sporządzenia i przekazania świadectwa energetycznego kupującym lub wynajmującym. Tym bardziej, że ryzyko sankcji będzie prawdopodobnie mało realne. Nie do końca wiadomo, który organ miałby je nakładać, a pozostawienie takiej sprawy policji wydaje się całkowicie niezasadne.
Jednocześnie rezygnacja z dotychczasowej regulacji, zgodnie z którą nabywca mógł wyznaczyć termin zbywcy na przekazanie świadectwa, a po jego bezskutecznym upływie mógł samodzielnie sporządzić świadectwo na koszt zbywcy, również nie wydaje się fortunna.
Wątpliwą będzie także możliwość sporządzenia świadectwa przez nabywcę od razu po transakcji i próba obciążenia zbywcy kosztami. Co do zasady bowiem posiadanie budynku lub lokalu nie powoduje obowiązku sporządzenia świadectwa, który to obowiązek aktualizuje się po stronie nabywcy dopiero w przypadku zamiaru zbycia lub wynajmu nieruchomości – mówi Grzegorz Witczak.
Zmiana przepisów stanowi zatem uszczuplenie praw nabywców i pozbawienie ich ochrony prawnej.
Wprowadzona na wniosek środowiska notarialnego sankcja za brak świadectwa w postaci kary grzywny nie wydaje się być rozwiązaniem, które należycie spełni swoją funkcję i zmotywuje zbywających do sporządzania świadectw w każdym przypadku, więc powinno być jak najszybciej zmienione bądź uzupełnione.