Uprawnionym do jego sporządzenia jest rzeczoznawca majątkowy, a więc osoba fizyczna posiadająca uprawnienia nadane przez odpowiedniego ministra. Konstrukcję operatu szacunkowego reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w paragrafach od 55 do 58 włącznie.
I tak, każdy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera:
- Przytoczenie podstaw prawnych i uwarunkowań dla dokonanych czynności,
- Przedstawienie poczynionych rozwiązań merytorycznych,
- Wskazanie toku poszczególnych obliczeń oraz wyniku końcowego,
- Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiot wyceny można wskazać poprzez podanie rodzaju nieruchomości (lokal, działka, dom), adresu, numeru i powierzchni działki, numeru księgi wieczystej. Zakres wyceny to rodzaj prawa przysługującego względem nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste),
- Podanie celu wyceny (sprzedaż w trybie przetargu ograniczonego / nieograniczonego, bezprzetargowym, ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej itp.),
- Źródła danych o nieruchomości (dane z ewidencji gruntów i budynków a więc numer księgi wieczystej, numer działki, powierzchnia działki, powierzchnia zabudowy),
- Ustalenie istotnych dat dla określenia wartości nieruchomości (na przykład data sporządzenia operatu szacunkowego, data dokonania oględzin na przedmiotowej nieruchomości, data na którą określono wartość i stan nieruchomości),
- Opis stanu nieruchomości (najczęściej dotyczy to stanu na dzień sporządzania operatu, jednakże na potrzeby realizacji szczególnych celów, można wskazać także stan obowiązujący na inną datę. Rzeczoznawca opisuje także stan techniczny nieruchomości skupiając się na materiałach budowlanych użytych do budowy, stopniu zużycia),
- Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (mieszkalne, użytkowe, itp.),
- Analizę oraz charakterystykę rynku nieruchomości – w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rzeczoznawca wskazać powinien w tym miejscu stan i poziom rozwoju rynku skupiającego przedmiotowe nieruchomości, stosunek między potencjalnymi nabywcami a zbywcami,
- Podanie rodzaju określanej wartości, wybranego podejścia, metody i techniki szacowania. Zazwyczaj chodzi o wartość rynkową, jednakże czasem, rzeczoznawca zajmuje się wartością odtworzeniową. Rozróżniamy podejście porównawcze (metoda: porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, metoda analizy statystycznej rynku), podejście dochodowe (metoda inwestycyjna posługująca się techniką kapitalizacji prostej albo techniką dyskontowania strumieni dochodów; metoda zysków), podejście mieszane (metoda pozostałościowa, metoda kosztów likwidacji, metoda wskaźników szacunkowych gruntu), podejście kosztowe (metoda kosztów odtworzenia i metoda kosztów zastąpienia, obie metody posługują się techniką szczegółową, techniką elementów scalonych albo techniką wskaźnikową),
- Zaprezentowanie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych, aby uniknąć kłopotliwych niejednokrotnie „końcówek”. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy powinien umieścić także odpowiednie klauzule dotyczące szczególnych okoliczności wyceny nieruchomości, na przykład, że podana wartość nie zawiera podatku VAT. Załącznikami operatu powinny być istotne dokumenty wykorzystane podczas jego sporządzania, dołączyć można także na przykład zdjęcia aby zobrazować stan nieruchomości. Każdy operat powinien być podpisany przez rzeczoznawcę, który go sporządził wraz z podaniem daty i umieszczeniem pieczęci.
Zobacz także: Kiedy fiskus może zakwestionować cenę nieruchomości z aktu notarialnego?
Zobacz także: Kupno mieszkania od dewelopera – Poradnik
Zobacz także: Wycena nieruchomości a wysokość kredytu hipotecznego