Sprawy odszkodowawcze w związku z zalaniem mieszkania, wbrew pozorom nie należą do najprostszych i w większości przypadków należy skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Jak w każdej sprawie o odszkodowanie, należy przede wszystkim ustalić zakres uszkodzeń powstałych w lokalu mieszkalnym i odpowiednio je udokumentować. Poszkodowany właściciel powinien sporządzić obszerny serwis zdjęciowy przedstawiający wszystkie straty, miejsca wycieku, etc.
W celach dowodowych zaleca się również sporządzenie protokołu zniszczeń w związku z przedmiotowym zdarzeniem, w którym zostaną stwierdzone widoczne szkody. Przy sporządzaniu protokołu, powinien wziąć udział również sąsiad z górnego piętra (prawdopodobny sprawca), a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, ewentualnie zarządca nieruchomości. Właściciel nieruchomości może również zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni, a także wskaże źródło wycieku oraz ustali podmiot odpowiedzialny za zaistniałą szkodę. Przy określeniu wysokości szkody pomocne będą rachunki za zniszczone rzeczy, a także kosztorys wykonany przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność remontowo-budowlaną określający precyzyjnie koszty remontu w zalanym lokalu.
Zobacz także: Wywieszanie na klatce informacji o zadłużonych lokalach w Polsce jest zakazane
Zalanie mieszkania może być spowodowane działaniem sąsiada mieszkającego powyżej, jednakże nie jest to regułą. W ścianach/pomiędzy ścianami lokalu przechodzą różnego rodzaju instalacje, między innymi instalacja wodna niebędąca własnością właściciela lokalu, w związku z czym nie może on za nią odpowiadać. Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, wszystko co nie służy do użytku przez indywidualnego właściciela jest częścią wspólną. Według tej zasady wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających, montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Reasumując, wszystkie odcinki poziome tych instalacji są własnością indywidualnego właściciela lokalu i to właśnie właściciel ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne awarie. Za stan techniczny pionów odpowiada natomiast wspólnota mieszkaniowa bądź spółdzielnia mieszkaniowa, ewentualnie zarządca nieruchomości.
Zobacz także: Obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej
Zalanie czyjejś własności jest w rozumieniu Kodeksu Cywilnego (KC) czynem niedozwolonym. Podstawy dochodzenia roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych są różne. W przedmiotowej sprawie mogą mieć zastosowanie dwa przepisy – art. 415 KC i sporny art. 433 KC. Zgodnie z generalną formułą deliktu wyrażoną w art. 415 KC „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Powyższy artykuł przewiduje odpowiedzialność na zasadzie winy, w związku z czym poszkodowany właściciel zalanej nieruchomości, będzie musiał wykazać winę ewentualnemu sprawcy zalania. Natomiast sporny art. 433 KC przewiduje odpowiedzialność na zasadzie ryzyka − czyli nie trzeba wykazywać winy sprawcy – „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Jak wspomniałem zastosowanie tego artykułu jest sporne, ponieważ zarówno doktryna jak i judykatura nie jest zgodna, czy art. 433 KC można zastosować w przedmiotowej sytuacji, tj. zalania mieszkania. Moim zdaniem, błędnym jest stosowanie do zalań lokali art. 433 KC, ponieważ dotyczy on innych działań sprawcy. Podobne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w uchwale z 18 lipca 2012 r. (sygn. III CZP 38/12). Sąd Najwyższy stwierdził, iż art. 433 KC nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.
Zobacz także: Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa
Podsumowując, właściciel zalanej nieruchomości po ustaleniu sprawcy zalania i wysokości szkody może dochodzić roszczeń bezpośrednio od sprawcy zalania. W tym celu powinien wystosować do niego pismo z wezwaniem do zapłaty (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Gdy sprawca mimo wezwania nie pokryje wyrządzonej szkody, wówczas istnieje możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego.
Zobacz także: Co zrobić, kiedy sąsiad nie płaci za czynsz?
Marcin Zadrożny
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.