Nakłady konieczne a nakłady ulepszające
Na wstępie należy zaznaczyć, iż istnieje różnica między nakładami koniecznymi, a nakładami ulepszającymi. Rozróżnienie tych nakładów zostanie przedstawione poniżej.
Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego, nakłady konieczne to nakłady, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Podmiot wynajmujący jest obciążony dokonywaniem nakładów koniecznych w ramach odpowiedzialności za stan lokalu podczas trwania umowy najmu. Natomiast nie jest on obciążony drobnymi naprawami koniecznymi, przeze wszystkim zawinionymi przez najemcę . Oznacza to, że wynajmujący winien wykonywać na własny koszt głównych napraw oraz innych prac konserwujących urządzenia. Zobowiązany jest także do usuwania wad materiałowych, czy też konstrukcyjnych przedmiotów znajdujących się w lokalu, objętych najmem. Natomiast nakłady ulepszające to nakłady, które służą zwiększeniu wartości lub też użyteczności rzeczy wynajętej, jednakże nie mogą one doprowadzić do zmiany przedmiotu najmu.
Zobacz także: Wniosek o wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej
Bez wątpienia w teorii łatwo można rozróżnić nakłady konieczne i ulepszające. W praktyce bywa jednak różnie z ich odróżnienie. By dokonać poprawnego rozróżnienia wato odwołać się do przeznaczenia lokalu, który winien zostać określony w umowie najmu. Aby zabezpieczyć swoje interesy (na uwadze ma zarówno wynajmującego, jak i najemcę) warto, ustalić w umowie najmu, co będzie koniecznym wyposażeniem lokalu, a co tylko nakładami ulepszającymi.
Zobacz także: Wydawanie odpisów z elektronicznych ksiąg wieczystych
Dla przykładu poddam sytuację, w której najemca korzysta z pralki, która działa sprawnie – jednakże nie jest nowa. Pomimo tego najemca domaga się nowej pralki, tłumacząc się faktem, że ubrania w niej wyprane niszczą się. Należy przyjąć, że wymiana sprawnej pralki będzie w tym przypadku nakładem ulepszającym, a nie koniecznym.
Zobacz także: Deweloper
Rozliczenia z tytułu nakładów
Za dokonanie nakładów koniecznych odpowiada zawsze podmiot wynajmujący. Wynajmujący nie odpowiada za drobne nakłady (w tym nakłady ulepszające), które obciążają najemcę. Ponadto nakłady ulepszające są wykonywane na ryzyko najemcy, gdyż dopiero wynajmujący zdecyduje o tym, czy je pokryje. Najemca może dokonać napraw w sposób samodzielny na koszty wynajmującego, jeżeli wynajmujący po upływie wskazanego przez najemcę terminu, nie wykona napraw koniecznych.
Podstawa Prawna:
Art. 663 Kodeks cywilny
Zobacz także: Spółdzielnia mieszkaniowa