Ochrona nabywców lokali przed bankructwem dewelopera
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, którą sejm uchwalił dnia 16 września 2011 roku zawiera szczegółowe regulacje dotyczące ochrony nabywców lokali firm deweloperskich podczas realizowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawa w sposób szczegółowy reguluje różne kwestie związane z bankructwem dewelopera i banku.
Obecnie ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca lokalu, który nie może zrealizować roszczenia o zwrot lokalu mieszkalnego. Często klient firmy deweloperskiej pozostaje z kredytami na wiele lat, ale bez upragnionego mieszkania. Zmiana przepisów prawa ma umożliwić ochronę interesów nabywców będących klientami firm deweloperskich.
Postępowanie w razie upadłości dewelopera
Jeżeli zostanie ogłoszona upadłość dewelopera to środki zgromadzone na rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców lokali będą tworzyły odrębną masę majątkową, która będzie służyła w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości, które będą zrealizowane w danym przedsięwzięciu deweloperskim.
Zobacz także serwis: Podatki
Oznacza to, że klienci upadłych firm deweloperskich będą zaspokojeni z majątku dewelopera. Ponadto sytuacja nabywcy lokalu znacząco poprawi się poprzez możliwość zrealizowania roszczenia o zwrot lokalu mieszkalnego, o odzyskanie gromadzonych środków pieniężnych na rachunku powierniczym.
Warto dodać, że wniosek o ogłoszenie upadłości dewelopera zostanie uwzględniony wówczas, gdy deweloper o upływie 90 dni od dnia określonego w danej umowie deweloperskiej nie ukończy tego przedsięwzięcia. Ponadto wszelkie wierzytelności nabywców nie zostaną przekształcone z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera w wierzytelności pieniężne. Przekształcenie nastąpi dopiero z dniem wydania postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez sędziego komisarza.
Obowiązek kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera – syndyk lub nadzorca sądowy ma obowiązek kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie. Dla kontynuacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego nabywcy lokali będą zobowiązani wpłacić minimum 80 proc. środków koniecznych do jego ukończenia.
Jeżeli syndyk lub nadzorca sądowy uzna, iż prowadzone przez niego przedsięwzięcie deweloperskie jest sprzeczne z interesami nabywców lokali oraz nie widać szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców lokali - zgłasza wniosek do sędziego-komisarza w celu wydania postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Jednakże przed zgłoszeniem wniosku o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, syndyk będzie zobowiązany zwołać zgromadzenie nabywców mieszkań w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Głównym celem zorganizowania zgromadzenia nabywców będzie możliwość podjęcia uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zobowiązania nabywców do dokonywania dopłat koniecznych do ukończenia przedsięwzięcia.
Uchwały podejmowane na zgromadzeniu nabywców będą zapadły bez względu na liczbę obecnych, większością głosów nabywców mających przynajmniej 50 proc. ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom, którzy będą uprawnieni do uczestniczenia w zgromadzeniu. Natomiast w sprawach o dokonanie wyłączenia mienia z masy upadłości uchwały będą zapadały większością głosów nabywców mających przynajmniej dwie trzecie ogólnej sumy uznawanych wierzytelności.
Obowiązek syndyka w razie ukończenia inwestycji
Syndyk w ciągu 30 dni od zakończenia danego przedsięwzięcia deweloperskiego będzie zobowiązany przenieść na nabywców prawo własności lokalu. Z chwilą przeniesienia nieruchomości te zostaną wyłączone z masy upadłościowej, a tym samym wygasają wszelkie związane z nim obciążenia. Należy także zaznaczyć, że w przypadku kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk będzie zobowiązany ukończyć budowę w terminie 2 lat od dnia ogłoszenia upadłości. Tylko w uzasadnionych przypadkach termin ten może zostać wydłużony.
Zobacz serwis: Finanse
Upadłość banku
Odmiennie niż w przypadku upadłości dewelopera, kształtuje się sytuacja w razie bankructwa banku. W przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości powinien zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem. Wszelkie kwoty wypłacone deweloperowi w celu zaspokojenia wierzytelności wynikające z umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego będą przekazane wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy utworzony w innym banku na wniosek dewelopera.
Podstawa Prawna:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.