Podstawową funkcją, jaką pełni hipoteka, jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności. Na mocy tego zabezpieczenia wierzyciel (a więc na przykład bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ale oprócz nieruchomości przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych przed chwilą, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Jakie składniki majątku zabezpiecza hipoteka?
Obecnie, a więc po nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 r., uległ zniesieniu podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. W obecnym stanie prawnym mamy po prostu hipotekę. Zabezpieczenie hipoteczne następuje do oznaczonej sumy pieniężnej. Suma zabezpieczenia hipotecznego może również zostać zmniejszona – jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Co do zasady, sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie, co zabezpieczona wierzytelność. Wyjątek zachodzi, gdy strony umowy ustanawiającej hipotekę postanowią inaczej. Hipoteka zabezpiecza również mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne (pod warunkiem, że zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu do księgi wieczystej). Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej (w dziale IV), co oznacza, że wpis ten ma charakter prawotwórczy (konstytutywny). Podstawą takiego wpisu jest odpowiednie oświadczenie zawarte w treści aktu notarialnego, na podstawie którego nabyliśmy nieruchomość.
Zobacz także: Hipoteka umowna zastąpiła hipotekę kaucyjną i zwykłą
Oczywiście omówiona sytuacja dotyczy tak zwanej hipoteki umownej, która z założenia uruchamiana jest dobrowolnie. W niektórych przypadkach hipoteka może powstać bez naszej woli, na przykład na mocy postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, tytułu wykonawczego, postanowienia prokuratora, ostatecznej decyzji administracyjnej, i wówczas mamy do czynienia z hipoteką przymusową. Wspomniana nowelizacja ustawy wprowadza również kilka nowości, między innymi możliwość przysługującą właścicielowi do zmniejszenia sumy hipoteki, jej podzielenia lub ustanowienia w innej walucie niż waluta wierzytelności. Ustawa wprowadza także możność zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jedną wierzytelność, możliwość powołania administratora hipoteki oraz możliwość zabezpieczenia wierzytelność wynikającej z kilku stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Ciekawym rozwiązaniem jest uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Miejmy nadzieję, że większość z tych rozwiązań sprawdzi się dobrze w praktyce i ułatwi obrót gospodarczy podmiotom w nim uczestniczącym.
Zobacz także: Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach