Jeśli opracujemy właściwą strategię sprzedaży mieszkania, możemy oszczędzić na podatku, nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Lepiej wystrzegać się sprzedaży mieszkania za gotówkę, w ten sposób zwiększamy prawdopodobieństwo kradzieży, a w najgorszym przypadku czeka nas przesłuchanie przez policję w charakterze podejrzanego. Jak przeprowadzić transakcję bez ponoszenia zbytniego ryzyka i nadmiernych kosztów?
Jest kilka sposobów dokonania transakcji sprzedaży mieszkania: samodzielnie bądź z pośrednikiem, za pomocą umowy przedwstępnej w formie zwykłej bądź przed notariuszem, możemy skorzystać z zadatku lub zaliczki. Pozostaje jeszcze rozwiązanie, w którym sprzedający za mieszkanie na rynku wtórnym dostaje pieniądze w zamian za klucze do lokalu i ten przypadek zostanie tutaj omówiony.
Wybory przez nas dokonywane mogą nieść ze sobą ryzyko. W standardowych warunkach kolejne etapy zależą głównie od formy finansowania zakupu, czyli od tego czy wybierzemy gotówkę czy kredyt. Może się jednak zdarzyć, że sprzedający jest już w trakcie transakcji zamiany mieszkania albo zależy mu na zoptymalizowaniu podatku. W takich sytuacjach niezbędne może być zastosowanie nietypowych rozwiązań. Wszystko zaczyna się od negocjacji nabywcy ze sprzedającym. Wtedy strony podejmują decyzję o cenie lokalu i czasie podpisania umowy i wydania lokalu.
Zaliczka to kwota, która w przypadku niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Zadatek zaś musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego to sprzedający może zachować zadatek.
Jak zawrzeć umowę przedwstępną?
Po negocjacjach zazwyczaj podpisuje się umowę przedwstępną. W jej ramach strony uzgadniają na piśmie kiedy i na jakich warunkach dojdzie do umowy ostatecznej. W czasie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a umową końcową kupujący ma możliwość zdobycia finansowania. Jeśli kupujący posiada gotówkę to można nie podpisywać umowy przedwstępnej. Zazwyczaj po podpisaniu umowy przekazuje się zadatek lub zaliczkę (najczęściej jest to 10% wartości nieruchomości), w formie przelewu bądź w gotówce.
Zobacz także: Czy podatek od nieruchomości można płacić w ratach?
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej lub notarialnej. W przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, że akt ten zastępuje wyrok sądu. Jeśli sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, kupujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności a następnie egzekucję. Plusem formy notarialnej jest ujawnienie roszczenia nabywcy w trzecim dziale księgi wieczystej, co zabezpiecza przed sytuacją, w której mieszkanie mogłoby być sprzedane kilka razy. Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy zawartej w formie zwykłej, wtedy możemy tylko dochodzić wynagrodzenia za szkodę wynikłą z niedotrzymania warunków umowy na drodze sądowej.
Jak zawrzeć umowę finalną?
Umowy finalne są zawierane przed notariuszem. Tylko tak zawarta umowa przenosi prawo do nieruchomości. W umowie tej znajduje się konkretna data wydania i zapłaty za nieruchomość. Zazwyczaj ta druga następuje szybciej, a cała transakcja zostaje zamknięta w ciągu kilku lub kilkunastu dni. Zapłata najczęściej dokonywana jest w formie przelewu, często strony zakładają sobie konto w tym samym banku, dzięki temu mogą zrobić przelew już u notariusza.
Istnieje jeszcze możliwość zabezpieczenia przelewu środków, za pomocą usługi depozytu notarialnego. Kupujący wpłaca tam pieniądze przed transakcją, a przelewu na rachunek sprzedającego po transakcji dokonuje notariusz. Jednak notariusz za tę dodatkową usługę pobiera opłatę, przy kwocie 300 tys. zł opłata wynosi maksymalnie 1211,55 zł z VAT.
Czy zawsze tak to wygląda?
Nie każda transakcja musi przebiegać schematycznie, wszystko zależy od konkretnego przypadku.
Jeśli sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007 roku, ale po 1 stycznia 2006 roku i nie chce płacić podatku od sprzedaży mieszkania o cenie 500 tys. zł (podatek od tej kwoty wyniósł by 50 tys. zł). W takiej sytuacji trzeba zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, po tym czasie sprzedający jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości.
Zobacz także: Gmina ustala podatek od nieruchomości
Nie trzeba rozpoczynać transakcji tego dnia. Można zawrzeć umowę przedwstępną przed tą datą. Najbezpieczniej będzie zawrzeć ją w formie notarialnej z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku. Pełnomocnictwo sprawi, że kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet wtedy, gdy sprzedający rozmyśli się w międzyczasie (dotyczy to również sytuacji, w której sprzedający umarł). Takie zabezpieczenie daje możliwość kupującemu zapłaty za mieszkanie i otrzymania kluczy, w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Jednak takie działania niesie za sobą pewno ryzyko, ponieważ faktyczne przeniesienie nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.
A co z zamianą mieszkania?
Jeśli sprzedający jest w trakcie zamiany mieszkania, istnieje wtedy możliwość wynegocjowania prawa do mieszkania w lokalu, nawet przez kilka miesięcy po jego zbyciu, aż do czasu otrzymania kluczy do nowego mieszkania. Jednak zazwyczaj wiąże się to z niższą ceną lokalu bądź z opłacaniem przez poprzedniego właściciela czynszu za wynajem sprzedanego mieszkania.
Mamy do wyboru kilka rozwiązań, trzeba mieć świadomość, że każde z nich wiąże się z jakimś ryzykiem, ale każde z nich również pozwala oszczędzić pieniądze, dlatego należy odpowiednio dobrać schemat do naszej sytuacji.