Za powyższe usługi pośrednik pobiera od swojego klienta/klientów wynagrodzenie (prowizje) określone najczęściej jako pewien procent od ustalonej ceny sprzedaży, czy też czynszu najmu. Podstawą współpracy pośrednika z klientem jest umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, która zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Taka umowa może zostać zawarta zarówno na czas nieokreślony (wówczas pośrednik będzie zobowiązany do poszukiwania odpowiadającej nam oferty przez cały czas), lub na czas określony.
Niekiedy, po upływie okresu na jaki została zawarta umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami lub też jej wcześniejszym rozwiązaniu, osoba która dotychczas korzystała z usług pośrednika zdecyduje się na zawarcie transakcji z jednym z kontrahentów przedstawionych przez pośrednika. W takiej sytuacji były klient może często spotkać się z roszczeniem ze strony pośrednika o zapłatę prowizji w wysokości określonej umową pośrednictwa. Powstaje wówczas pytanie o zasadność takiego roszczenia.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 180-181) zawiera jedynie szczątkową regulacje obowiązków stron umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i wyjaśnienie powyższego problemu będzie wymagało odpowiedniego zastosowania przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy agencyjnej, a zwłaszcza art. 7611 k.c. Opierając się na tych przepisach, należy wskazać, iż pośrednik może domagać zapłaty prowizji od transakcji zawartej po rozwiązaniu umowy pośrednictwa, jeżeli jego klient zawarł umowę w wyniku przyjęcia oferty przekazanej przez pośrednika, lub też taka umowa została zawarta w przeważającej mierze dzięki działaniom pośrednika, natomiast do zawarcia doszło w rozsądnym terminie od momentu zakończenia umowy pośrednictwa.
Zobacz serwis: Najem
Sąd Najwyższy w dotychczasowych orzeczeniach dotyczących umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wskazywał, że podstawowym obowiązkiem pośrednika jest skojarzenie dwóch stron transakcji. Dlatego też gdy dochodzi do zawarcia transakcji pomiędzy osobami przedstawionymi sobie przez pośrednika, istnieje duże ryzyko uznania, iż transakcja została zawarta dzięki staraniom pośrednika. Wskazać też należy, iż użyty termin „w rozsądnym czasie” ma charakter nieostry, co dodatkowo zwiększa ryzyko prawne stron takiej transakcji.
Z uwagi zatem na ryzyko powstania sporu na linii pośrednik – klient, zasadnicze znaczenie dla klienta ma określenie w umowie pośrednictwa okresu, w którym będzie on zobowiązany do zapłaty prowizji na rzecz pośrednika także po rozwiązaniu umowy pośrednictwa. Zawarcie w umowie takiego postanowienia znacząco zredukuje ryzyko powstania sporu, a także umożliwi klientowi dokładne określenie czasu, w którym będzie on zobowiązany do zapłaty prowizji, gdy pomimo wygaśnięcia umowy pośrednictwa, zdecyduje się powrócić do negocjacji z jednym z kontrahentów przedstawionych przez pośrednika i zawrzeć z nim umowę.
Zobacz serwis: Nieruchomości
Podstawa prawna:
- art. 180-181 u.g.n.;
- art. 7611 k.c.;
- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 roku, sygn. akt I CK 270/04, opubl. LEX nr 339711;