Zasadniczo, na podstawie art. 55 Prawa budowlanego możemy wyróżnić trzy rodzaje sytuacji w których będziemy zobowiązani do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Rodzaje obiektów wymagających pozwolenia na użytkowanie
Po pierwsze decyzję o pozwoleniu na użytkowanie będziemy musieli uzyskać, jeżeli w ramach prowadzonej inwestycji budujemy obiekty budowlane do budowy których wymagane jest pozwolenie na budowę i które zostały zaliczone do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV oraz XXVII-XXX. Wyliczenie rodzajów obiektów zaliczających się do ww. kategorii znaleźć możemy w tabeli stanowiącej załącznik do ustawy Prawo budowlane. Przykładowo można wskazać, iż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie będziemy zobowiązani podczas budowy m.in. przedszkola (IX kategoria), przychodni zdrowia (XI kategoria), budynku administracji publicznej (XII kategoria), wielorodzinnego budynku mieszkalnego (XIII kategoria), hotelu (XIV), restauracji (XVII kategoria) lub mostu (XXVIII kategoria). W przypadku, gdy obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę wynika z charakteru budowanego obiektu, organ wydający pozwolenie na budowę jest zobowiązany umieścić o tym wzmiankę w treści decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zobacz również serwis: Nieruchomości
Samowola budowlana a pozwolenie na użytkowanie
Drugim rodzajem przypadków, kiedy inwestor będzie zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jest prowadzenie budowy w warunkach tzw. „samowoli budowlanej” i zastosowania wobec inwestora procedury legalizacyjnej. W takim przypadku, organ nadzoru budowlanego wydając decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz ewentualnego pozwolenia na wznowienie robót będzie zobowiązany nakazać inwestorowi uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Rozpoczęcie eksploatacji obiektu przed zakończeniem budowy
Trzecią kategorią przypadków, w których inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie inwestycji, są sytuacje, gdy inwestor zamierza przystąpić do użytkowania obiektu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Taka sytuacji może nastąpić oczywiście tylko wówczas, jeśli już wybudowana część budynku będzie nadawała się do użytkowania. W przypadku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wobec części zamierzonego obiektu/ów i po zakończeniu pozostałych robót budowlanych inwestor nie będzie zobowiązany automatycznie do uzyskania pozwolenia na użytkowanie w stosunku do pozostałej części budynku lub obiektu, lecz tylko wówczas gdy obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie wynika bądź z charakteru wybudowanego obiektu bądź ze stwierdzenia samowoli budowlanej przez organy nadzoru budowlanego.
Musimy również pamiętać, iż zgodnie z Prawem budowlanym, inwestor musi, przed rozpoczęciem użytkowania obiektu, uzyskać decyzję ostateczną o pozwoleniu na użytkowanie. Przez pojęcie „decyzja ostateczna” należy rozumieć decyzje od której nie przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia. Oznacza to, że po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wydanej przez organ I instancji, a przed rozpoczęciem użytkowania, inwestor musi odczekać aż bezskutecznie upłynie termin na wniesienie odwołania od otrzymanej decyzji. Powyższego obowiązku należy dochować niezależnie od faktu, iż inwestor jest jedyną stroną uprawnioną do udziału w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Zobacz również serwis: Pozwolenia
Użytkowanie obiektu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie
Na zakończenie należy wskazać, iż ewentualne użytkowanie obiektu budowlanego przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, naraża inwestora na poniesienie wysokiej kary administracyjnej. Wysokość kary jest ustalana na podstawie iloczynu kwoty 500 zł oraz współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika jego wielkości (w) oraz liczby 10. Informacje o wartościach w oraz K dla poszczególnych obiektów znajdują się w tabeli stanowiącej załącznik do ustawy Prawo budowlane.
W przypadku rozpoczęcia użytkowania hotelu o kubaturze wynoszącej 4000 m3 bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie, inwestor zobowiązany będzie zapłacić karę w kwocie 112 500 zł, będącej iloczynem następujących wartości 500 zł (stawka opłaty) x 15 (współczynnik k) x 1,5 (współczynnik w) x 10.
Podstawa prawna: art. 36 ust. 1 pkt 4, 49 ust. 5, 51 ust. 4, 54, 55, 57 ust. 7, 59, 59f ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 roku, Nr 156, poz.1118 z późn. zm.).