Kiedy powstaje wspólnota
Proces wyodrębnienia i zawierania z klientami umów sprzedaży lokali w formie aktu notarialnego zostaje wszczęty przez dewelopera po zakończeniu budowy i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa po wyodrębnieniu i sprzedaży pierwszego lokalu. Aby wspólnota w budynku liczącym więcej niż siedem lokali mogła zacząć działać należy zwołać zebranie właścicieli lokali, którzy powinni wybrać jedno- lub kilkuosobowy zarząd, określić wysokość miesięcznej opłaty na pokrycie kosztów zarządu, uchwalić statut wspólnoty i regulamin porządku domowego, uzyskać w urzędach numery NIP i REGON oraz założyć konto bankowe. Do tego czasu zarząd nieruchomością sprawuje deweloper. Po ukonstytuowaniu się wspólnoty nowy zarząd przejmuje od dewelopera formalny zarząd nieruchomością, a deweloper ma obowiązek przekazać mu dokumentację techniczną i prawną nieruchomości.
Jeśli deweloper chce dalej zarządzać
Często deweloperzy chcą sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegając sobie takie prawo w umowach o budowę lokalu lub w umowach zawartych później w formie aktu notarialnego. Na mocy Art. 18 Ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Należy podkreślić, że nawet, jeśli tylko w pierwszym zawartym akcie notarialnym sprzedaży lokalu został zawarty zapis o powierzeniu zarządu deweloperowi, odnosi on skutek w stosunku do wszystkich kolejnych nabywców lokali.
Zobacz również serwis: Najem
Narzucenie przez dewelopera zarządcy nieruchomości nie oznacza, że właściciele lokali nie mają prawa dokonywać żadnych zmian w tym zakresie. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Cały zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Aby do tego doszło konieczne jest zebranie właścicieli, które zwoływane jest przez zarząd na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wspólnota może zdecydować
Ustawa o własności lokali przyznaje właścicielom lokali stanowiących odrębną własność dość dużą swobodę w określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną, dlatego możemy wymienić dwa rodzaje zarządu: powierzony na podstawie Art. 18 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej oraz zarząd wybrany przez właścicieli lokali w formie uchwały. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Zobacz również serwis: Wspólnota mieszkaniowa
Teoretycznie, możliwe jest, aby równolegle działał licencjonowany zarządca, z którym wspólnota zawarła umowę, oraz zarząd powołany uchwałą właścicieli. Jeśli jednak zakres powierzonych zadań jest szeroki i obejmuje wszelkie sprawy związane z zarządem nieruchomością wspólną, wówczas dualizm w zarządzie nieruchomością wspólną nie jest wskazany i może powodować tylko utrudnienia. Dopuszczalne jest również takie ukształtowanie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie którego dotychczas istniejący zarząd zostanie przekształcony w radę nadzorczą, a licencjonowany zarządca będzie pełnił funkcję wyłącznie zarządzającego nieruchomością wspólną.