Mała i duża
Najogólniej rzecz ujmując duża wspólnota mieszkaniowa, to taka, w której liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali jest większa niż siedem. Podlega ona przepisom Ustawy o własności lokali, a w sprawach nieuregulowanych tą ustawą stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Właściciele takiej wspólnoty są zobowiązani do wyboru jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Natomiast mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali nie jest większa niż siedem. Do takich wspólnot mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności. Jednak właściciele takiej wspólnoty mogą zdecydować się na zarządzanie swoją nieruchomością na podstawie Ustawy o własności lokali.
Czym to się różni?
W zależnościom od tego, czy mamy do czynienia ze wspólnotą „małą” czy też „dużą”, zarząd nieruchomością wspólną odbywa się według różnych reguł ustawowych. W przypadku małej wspólnoty (z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż siedem) nie mamy do czynienia z wydzielonymi organami, a zarządzanie opiera się na bezpośrednim udziale właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decydują właściciele większością głosów, zaś w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele lokali. W przypadku trudności w przyjęciu wspólnego stanowiska, decyzje podejmuje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli.
Natomiast zarządzanie nieruchomością wspólną w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych odbywa się według specjalnego reżimu prawnego określonego w Ustawie o własności lokali. Ustawa stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu.
Członkiem zarządu może być właściciel lokalu, jak i osoba nie należąca do grona właścicieli lokali.
Istnieje również możliwość wprowadzenia zarządu przymusowego, w sytuacji, gdy długotrwała niezdolność w decydowaniu przez właścicieli lokali przejawia się w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub też polega na krzywdzeniu mniejszości.
Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa