Wspólnota powstaje automatycznie
Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia lokali. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione”.
Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal, np. gminy i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Nie ma przy tym znaczenia, że dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych dysponuje innym prawem do gruntu (własnością) niż właściciele lokali, którzy posługują się użytkowaniem wieczystym. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu.
Wspólnota mała czy duża?
Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. Duże wspólnoty rządzą się Ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych Kodeksem cywilnym. Małe wspólnoty obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Mogą one jednak podjąć decyzję, że chcą stosować takie same przepisy jak w dużych. Duże wspólnoty, liczące powyżej siedmiu lokali, mogą odmiennie niż przewidują to przepisy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Właściciel lokalu ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Wspólnota w spółdzielni mieszkaniowej
Zmiany w prawie spółdzielczym zmierzają do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Niezbędnym etapem tego procesu jest wyodrębnienie ponad połowy lokali poprzez liczenie udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej zgodnie z aktem notarialnym przenoszącym własność ze spółdzielni na właściciela lokalu i spełnienie innych wymogów, ponieważ wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Często jednak spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali i tworzenia wspólnot.
W celu wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy, jak wskazuje Art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej. Jednakże nawet w przypadku mieszkań spółdzielczych, zgodnie z Art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali.
Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnia zarządcą we wspólnocie?
W przypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia ta może, choć nie ma takiego obowiązku, zostać zarządcą nieruchomości. Z reguły jest to uregulowane w akcie notarialnym przenoszącym własność, gdyż niektóre spółdzielnie mieszkaniowe nakazują wpis do aktu notarialnego - klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną, co wiąże się z koniecznością zatrudnienia osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.
Jeżeli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce przejąć zarząd nad nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządza protokół z głosowania, a głównym czynnikiem decydującym w sprawie jest procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z orzecznictwem sądów, jeżeli większość lokali w danej nieruchomości jest wyodrębnionych z zasobów spółdzielni, to w takiej sytuacji każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, zarówno członków jak i osoby nie będące członkami spółdzielni.
Zobacz również serwis: Nieruchomości