Porozumienie stron
Najmniej spornym i jednocześnie najbardziej pożądanym sposobem zakończenia najmu jest zgodne porozumienie stron rozwiązujące umowę najmu. Następuje ono w wyniku złożenia dwóch zgodnych oświadczenia woli, najlepiej w formie pisemnej. Oznacza to, że strony w drodze pisemnej umowy (chociaż dozwolona jest również forma ustna) decydują się na rozwiązanie stosunku najmu z konkretną datą. Dzieje się tak, gdy jedna strona decyduje się na rozwiązanie umowy, druga nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń i zgadza się na zakończenie najmu. Jest to najprostszy sposób rozwiązania umowy najmu, często jednak w praktyce niemożliwy do osiągnięcia.
Pozostałe okoliczności
Inne sposoby zakończenia umowy najmu, to:
- - nadejście terminu końcowego na jaki umowa była zawarta, dotyczy to umów zawieranych na czas oznaczony;
- - wypowiedzenie umowy przez każdą ze stron z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku terminów ustawowych;
- - wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia czyli ze skutkiem natychmiastowym (tj. po dojściu zawiadomienia do adresata), możliwe jest ono jednak tylko w przypadku rażącego naruszenie podstawowych obowiązków przez jedną ze stron umowy (rzecz znajdująca się w najmie posiada wady, które nie pozwalają na jej prawidłowe używania; najemca używa rzecz w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem)
Upływ czasu na jaki umowa była zawarta lub wypowiedzenie nie spowoduje zakończenia najmu, jeżeli strony przedłużą go w drodze kolejnej umowy. Uzupełnieniem takiego działania stron jest unormowanie kodeksowe, które w razie wątpliwości nakazuje uznać, że najem w takim wypadku został przedłużony na czas nieoznaczony, jeżeli najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego.
„X” wynajął od „Y” na 2 lata maszyny budowlane po upływie tego czasu, wynajmujący „Y” nie sprzeciwił się dalszemu trwaniu umowy najmu i nie zgłosił się po swoją własność, wówczas najem zostaje przedłużony na czas nieoznaczony, a „X” nadal może korzystać z wynajętych maszyn budowlanych.
Zwrot rzeczy
Po zakończeniu najmu, najemca (oraz inne osoby np. podnajmujący) obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Podstawą do ustalenia stopnia zużycia danej rzeczy powinien być protokół sporządzony, w momencie brania rzeczy w najem, który określałby jej dokładny stan na dzień rozpoczęcia najmu. Brak takiego protokołu jest poważną przeszkodą w ustaleniu stanu danej rzeczy w momencie zakończenia najmu, szczególnie dla osoby najemcy, ponieważ prawo ustanawia tu zasadę w myśl, której domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Taka regulacja chroni interesy osoby wynajmującej, przerzucając ciężar udowodnienia rzeczywistego stanu danej rzeczy na osobę najemcy; czego najlepszym dowodem byłby protokół. Oznacza to, że najemca w ewentualnym sporze będzie musiał udowodnić, to że w chwili brania rzeczy w najem była już np. zaawansowana wiekowo i w złym stanie technicznym.
Podstawa prawna: Tytuł XVII. DZIAŁ I. kodeksu cywilnego