Obowiązki z najmu przechodzą na nowego właściciela
Jeśli osoba wynajmująca sprzeda rzecz stanowiącą przedmiot najmu w miejsce pierwotnego właściciela wstępuje nabywca tej rzeczy.
Wynajmujący Kowalski sprzedał maszyny Nowakowi. Maszyny te są najmowane przez Malinowskiego. W tej sytuacji miejsce (starego właściciela - zbywcy) Kowalskiego zajmuje (nowy właściciel - nabywca) i staje się nowym wynajmującym.
Jest to niekorzystna, a przede wszystkim niepewna sytuacja, w jakiej znajduje się najemca, ponieważ nowy właściciel rzeczy wynajmowanej może w tym wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Na takie zachowanie pozwala mu kodeks cywilny. Wynika to z tego, że nowy właściciel może mieć zupełnie inne plany co do zakupionej przez siebie rzeczy, która znajduje się aktualnie w najmie.
Wypowiedzenie przez nabywcę
Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej, z datą pewną
i rzecz została najemcy wydana. Jeśli w umowie znajduje się powyższy zapis tj. umowa jest zawarta w formie pisemnej, z data pewną (czyli potwierdzoną przez notariusza) i rzecz znajduje się w posiadaniu najemcy, to wówczas korzysta on z ochrony prawnej i zawarta przez niego wcześniej umowa najmu nie może być natychmiastowo wypowiedziana. W przypadku najmu nieruchomości podobny skutek wywołuje wpis najmu do księgi wieczystej.
Odszkodowanie na rzecz najemcy
Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy (czyli nowego właściciela) najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej. Przysługuje mu wówczas prawo do odszkodowania od zbywcy rzeczy (czyli starego właściciela). Oznacza to, że jeżeli najemca ponosi szkodę z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy najmu obowiązek jej naprawienia będzie spoczywał na pierwotnym wynajmującym (czyli na starym właścicielu).
Podstawa prawna: art. 678, 679 kc