Umowa najmu może być zawarta na czas:
- oznaczony (na 3 miesiące, na 1 rok, na 2 lata, do 31 lipca 2010 roku) bądź;
- nie oznaczony (czyli na czas nie wskazany w umowie).
Wybór zależy od stron
Ważne jest to, że to strony umowy same wybierają, czy chcą zawrzeć umowę na czas określony, czy też na czas nie określony. Wola stron ma tu decydujące znaczenie, przepisy prawne wskazują jedynie na dwie ogólne możliwości w tym zakresie (najem na czas określony bądź na czas nieokreślony). Wybór ten ma duże znaczenie ze względu na późniejsze rozwiązanie umowy, a konkretnie na tryb i terminy jej wypowiedzenia.
Zawierając umowę najmu na czas nieokreślony powinniśmy w jej treści bezpośrednio zapisać, że „strony zawierają umowę na czas nie określony (nie oznaczony)”. Jeżeli strony w umowie nie wskażą żadnego terminu (np. zwyczajnie zapominając o tym), to wtedy tak umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony. Najem taki trwa dopóki jedna ze stron nie zdecyduje się na jego rozwiązanie (np. w drodze wypowiedzenia) .
Umowa zawarta na czas oznaczony może być określona poprzez konkretną datę końcową, podanie terminu określonego w dniach, miesiącach, bądź latach. Umowę zawartą na okres życia danego człowieka poczytuje się również jako umowę podpisaną na czas określony tj. na okres życia konkretnie wskazanej osoby. Takie stanowisko wynika z orzecznictwa i znajduje swoje uzasadnienie w tym, że osoba taka powinna korzystać z większej ochrony prawnej oraz bezpieczeństwa jakie daje jej prawo.
Jan Kowalski wynajął Pawłowi Malinowskiemu mieszkanie zapisują w umowie, że będzie mógł w nim mieszkać do śmierć. W świetle orzecznictwa umowa taka jest zawarta na czas nieokreślony.
Umowa zawarta na czas określony jest "mocniejsza"
Pamiętać należy, że umowy zawierane na czas określony korzystają z większej ochrony prawnej. Wynika to od tego, że zapisując w umowie, że najem będzie trwał
2 lata to zarówno, najemca chce być pewien tego, że będzie mógł korzystać z rzeczy przez ten czas, jak i wynajmujący chce mieć pewność co do tego, iż przez 2 lata będzie miał zagwarantowany czynsz. W przypadku, gdy strony zastrzegają sobie możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy zawartej na czas określony powinny w umowie wyraźnie wskazać przypadki, w których dana umowa może być rozwiązana (wypowiedziana). Ponieważ z zasady umowa zawarta na czas określony, nie może być wcześniej wypowiedziana i rozwiązuje się automatycznie z datą jej końca.
Pamiętać należy, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Taka regulacja ma na celu ograniczanie umów o zbyt długich terminach, co też w pewnym stopniu wpływa na pewność działań dokonywanych przez strony w zakresie korzystania z przedmiotu najmu. Termin ten od 2009 roku zostanie przedłużony do 30 lat.
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Taki zapis pozwala stronom na dalsze trwanie w stosunku najmu. Co zapewnia pewność zarówno stronie wynajmującej rzecz jak i najmującej rzecz.
Podstawa prawna: art. 659. § 1, art. 661 kodeksu cywilnego