Jakie podatki wiążą się z najmem
Strony zawierając umowę najmu muszą być świadome tego, że ciąży na nich obowiązek zapłaty określonych podatków. Do podatków tych należą podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek od towarów i usług (VAT), a w stosunku do nieruchomości także podatek od nieruchomości.
Jeśli strony nie będą wykonywały ciążącego na nich obowiązku podatkowego mogą narazić się na zastosowanie w stosunku do nich restrykcyjnych stawek podatkowych przez organy podatkowe.
Podatek dochodowy
Zaczynając od podatku dochodowego od osób fizycznych trzeba stwierdzić, że podatek ten dotyczy wynajmującego ponieważ to on będzie otrzymywał przychody z wynajmu danej rzeczy (mieszkania). Konkretnie przychód ten jest równy kwocie czynszu jaką wynajmujący otrzymuje od najemcy. Przychodu dla wynajmującego nie będą stanowiły kwoty opłat (za wodę , energię elektryczną, gaz) jakie najemca uiszcza wynajmującego. Dodatkowo wynajmujący opodatkowany w formie skali podatkowej może odliczyć koszty uzyskania przychodu związane ze stosunkiem najmu (np. koszt remontu wynajmowanego mieszkania).
Wynajmujący może dokonać wyboru najbardziej dla niego opłacalnej formy opodatkowania najmu. Prawo przewiduje następujące możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych umów najmu:
1) według:
• skali podatkowej, gdzie wysokość podatku uzależniona jest od osiągniętego dochodu. Ponieważ w 2009 r. stawki podatkowe wynoszą:
- 18%, jeżeli dochód nie przekracza 85.528 zł,
- 32%, jeżeli dochód jest wyższy od 85.528 zł,
2) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki:
• 20%,
• 8,5% - do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro (na rok 2009 będzie to kwota 13 510 zł) od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% od przychodu
Wybór opodatkowania
Przy czym opodatkowanie w formie skali podatkowej jest formą podstawową i nie wymaga od podatnika składania żadnych dodatkowych wniosków. Natomiast opodatkowanie w formie ryczałtu uzależnione jest od złożenia właściwemu miejscowo naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia mówiącego, o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Oświadczenie to składa się w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, w przypadku osób, które kontynuują najem, a w przypadku osób rozpoczynających najem do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, ale nie później niż w dniu osiągnięcia pierwszego przychodu.
Należy mieć na uwadze to, że złożenie oświadczenia po upływie powyższych terminów, skutkuje koniecznością opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej. Decydując się na ryczałt podatnik musi stosować tą metodę przez cały rok i w trakcie roku podatkowego nie może on przejść na opodatkowanie według skali podatkowej.
Korzyści z różnych form opodatkowania
Wybór optymalnej formy opodatkowania pozwala uzyskać wymierne korzyści finansowe. Czynnikiem wpływającym na wysokość opodatkowania jest wysokość czynszu (a więc wysokość uzyskiwanych dochodów, bądź przychodów), przy niskich dochodach z czynszu bardziej opłacalne jest opodatkowanie w formie ryczałtu, natomiast przy wyższych dochodach z najmu korzystniejsze będzie opodatkowanie w formie skali podatkowej. Ważne jest to, że w opodatkowaniu w formie ryczałcie podatnik nie może pomniejszać przychodów o koszty jego uzyskania. Co w pewnych sytuacjach może wpłynąć w znacznym stopniu na wysokość podatku.
Jeżeli dana osoba wynajmuje mieszkanie i osiąga z tego tytułu miesięczny przychód w wysokości 1000zł. To bardziej opłacalne będzie opodatkowanie w formie ryczałtu, ponieważ przychód nie przekroczy kwoty 4000 euro (13 500 zł) ,a podatek będzie płacony w wysokości 8,5%. Jeśli kwoty czynszu są znacznie wyższe to wówczas należy policzyć kwotę nadwyżki ponad 13 510 zł i przeliczyć ją według stawki 20% opartej na ryczałcie oraz stawki 18% opartej na skali podatkowej. Ponieważ ta 2% różnica może jednak przynieść konkretne oszczędności.
VAT
Najem co do zasady opodatkowany jest również podatkiem VAT. Podatek ten zapłaci najemca w cenie czynszu, a odprowadzać go będzie na rachunek urzędu skarbowego wynajmujący. Wynajmujący musi zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i wystawiać najemcy co miesiąc faktury dokumentujące wpłatę czynszu.
Prawo przewiduje jednak szereg zwolnień na mocy, których najem jest zwolniony z opodatkowania. Dotyczy one najmu dokonywanego na mniejszą skalę (drobnych przedsiębiorców) oraz nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.
I tak najem nieruchomości mieszkaniowych na własny rachunek na dokonywany na cele mieszkaniowe nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak, gdy najemcą będzie przedsiębiorca, który w wynajmowanym lokalu będzie prowadził np. sklep spożywczy wówczas to zwolnienie nie będzie miało zastosowania, ponieważ nieruchomość nie będzie przeznaczona na cele handlowe, a nie mieszkaniowe.
Jak również osoby wynajmujące rzeczy ( także nieruchomości), których łączna kwota wpływów z tytułu najmu nie przekracza 50.000 zł są zwolnione z płacenia podatku VAT. Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt czy dana rzecz wykorzystywana jest do celów prowadzenia działalności gospodarczej.
Podatek od nieruchomości
W przypadku najmu nieruchomości powstaje również pytanie dotyczące tego kto będzie opłacał podatek od nieruchomości. Otóż przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, jako główny podmiot zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości wskazują właściciela danej nieruchomości (czyli osobę wynajmującą). Najemca jest jedynie posiadaczem zależnym i jako taki nie będzie zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Jednak na mocy postanowień umowy, wynajmujący może obarczyć obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości najemcę pod warunkiem, że najemca takie postanowienie zaakceptuje i zgodzi się na to by płacić podatek od nieruchomości.
Podstawa prawna: - art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 27, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
- art. 5, art. 43 ust. 1 pkt 1, art. 113 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług,
- art. 3 ust. 1 pkt 1, ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.