Wszystko wskazuje na to, że system TBS-ów czekają istotne zmiany. Towarzystwa budownictwa społecznego mają się bowiem stać elementem większego systemu społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Właśnie takie rozwiązanie wprowadza społeczna część pakietu mieszkaniowego, czyli ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Ten akt prawny, który niedawno został przyjęty przez Sejm, przewiduje także zmiany związane m.in. z wakacjami czynszowymi dla lokatorów TBS-u. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, na czym będzie polegało to nowe rozwiązanie. Może ono ucieszyć osoby narzekające na wysoki poziom czynszów naliczanych przez towarzystwo budownictwa społecznego.
Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021
TBS najpierw musi spłacić swój kredyt na budowę lokali
Warto wiedzieć, że koncepcja wakacji czynszowych dla lokatorów TBS-u jest związana z szerszą kwestią rozliczenia partycypacji. Nowe przepisy wskazują, że taki partycypacyjny udział w kosztach budowy lokalu z TBS-u może zostać rozliczony w celu dojścia do własności „M” lub uzyskania długookresowej i ciągłej obniżki czynszu albo okresowej obniżki czynszu. Każdy z tych trzech wariantów będzie możliwy dopiero po spłacie kredytu preferencyjnego od BGK.
W drugim przypadku mowa o całkowitym rozliczeniu (wyczerpaniu) wniesionej partycypacji. Taka opcja ma być dostępna wyłącznie dla osób, które już osiągnęły wiek emerytalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych. Wspomniane ograniczenie podobnie jak inne zasady zaprezentowane w niniejszym artykule będzie dotyczyło zarówno lokatorów starych TBS-ów, jak i osób korzystających z oferty nowych SIM-ów. Przy okazji warto podkreślić, że towarzystwa budownictwa społecznego działające przed wejściem w życie nowych regulacji, nie zostaną zobowiązane do zmiany swojej nazwy (z „TBS” na „SIM”).
Niezależnie od sposobu rozliczenia partycypacji poprzez obniżkę czynszu, społeczny pakiet mieszkaniowy stawia dodatkowe warunki dla osoby, która chce złożyć wniosek w tej sprawie. Mianowicie wnioskodawca powinien być od co najmniej 5 lat stroną umowy o najem z partycypacją. Co więcej, nowe przepisy wykluczają możliwość rozliczenia partycypacji przez osoby, które w ostatnich 5 latach zalegały z czynszem lub opłatami za mieszkanie przez okres dłuższy niż 3 miesiące.
Dodatkowo SIM/TBS będzie mógł odrzucić wniosek o rozliczenie partycypacji jeśli w czasie co najmniej 5 lat przed spłatą preferencyjnego kredytu na budowę mieszkań, roczny czynsz pobierany od wnioskodawcy nie przekraczał odpowiednio 3,5% lub 4,5% wartości odtworzeniowej zajmowanego lokalu. Niższy limit (3,5%) ma dotyczyć mieszkań zbudowanych przy wykorzystaniu kredytu z BGK, o który wnioskowano do 30 września 2009 roku, a wyższy limit lokali powstałych na podstawie tzw. finansowania zwrotnego.
Właściciel mieszkania przedstawi propozycję rozliczenia
Przyjęta niedawno przez Sejm ustawa przedstawia dość skomplikowane reguły całkowitego lub częściowego rozliczenia partycypacji. Na całe szczęście, najemca nie będzie musiał sobie zaprzątać głowy dość zawiłymi wzorami matematycznymi oraz przepisami. Pracownicy SIM-u/TBS-u w odpowiedzi na wniosek dotyczący rozliczenia partycypacji przedstawią bowiem konkretną propozycję finansową przed upływem kolejnych 30 dni. Wspomnianą propozycję będzie można odrzucić, zaakceptować w całości lub zaakceptować częściowo i jednocześnie zgłosić uwagi.
Na podjęcie decyzji lokator mieszkania z TBS/SIM powinien mieć co najmniej 30 dni. Jeżeli zaś chodzi o uwagi, to właściciel wynajmowanych mieszkań społecznych musi się do nich ustosunkować w ciągu 14 dni i podać najemcy graniczny termin odpowiedzi (wynoszący minimum 2 tygodnie). Warto podkreślić, że nieprzyjęcie warunków rozliczenia partycypacji zablokuje możliwość złożenia kolejnego wniosku w tej sprawie przed upływem 12 miesięcy.
Warunki rozliczenia przedstawione starszemu najemcy mieszkania z TBS-u/SIM-u będą musiały między innymi wyjaśnić, jak szybko obniżka czynszu całkowicie wyczerpie zgromadzoną partycypację. Przepisy dotyczące całkowitego rozliczenia ustalają minimalny poziom miesięcznej redukcji czynszu. W przypadku okresowego rozliczenia partycypacji, ustawodawca również postanowił uregulować minimalny miesięczny wymiar obniżki czynszu. Przepisy wskazują, że łączny okres częściowego rozliczenia partycypacji nie powinien przekroczyć 180 miesięcy.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl