Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania za 2021 r. – kto podlega opodatkowaniu?
Zgodni z Ustawą o podatku od osób fizycznych przychód pochodzący z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze podlega obowiązkowi odprowadzenia podatku do właściwego Urzędu Skarbowego. Zatem w myśl przepisów, każda osoba wynajmująca własnościowe mieszkanie, bądź prawo do lokalu musi rozliczyć się z fiskusem.
Zwolnieniu podlega jedynie w przypadku kiedy wynajem mieszkania to jedyny dochód w całym roku, a osiągnięta z niego kwota nie przekroczy 8 tys. zł. Dostępne jest jedynie w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Należy pamiętać jednak, że niezależnie od zwolnienia z podatku należy złożyć roczne zeznanie podatkowe.
Prywatny najem mieszkania w 2021 r. – dwa rodzaje opodatkowania
Przychody osiągane z wynajmu prywatnego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe można opodatkowywać na zasadach ogólnych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co ciekawe od maja 2021 r., zgodnie z Uchwałą NSA o sygn. Akt II FPS 1/21, podatnik sam decyduje, czy wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego. Z uzasadnienia wyroku wynika, że ustawodawca nie określił obiektywnych kryteriów, które pozwalałyby rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z działalnością gospodarczą.
Warto pamiętać, że wybór rodzaju umowy (najem zwykły, czy najem okazjonalny) nie wpływa na rodzaj podatku.
Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie kosztów przy wynajmie opodatkowanym na zasadach ogólnych
Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Są to m.in.:
- czynsz,
- opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet,
- odsetki od kredytu,
- odpisy na fundusz remontowy,
- koszty zakupu sprzętu AGD,
- opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,
- podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki,
- koszty konserwacji i odnowienia,
- ubezpieczenie lokalu.
- wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku).
Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł).
Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, a także najpopularniejsza wśród wynajmujących mieszkania. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności prowadzenia ewidencji. Dodatkowo zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych.
Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie ma tu więc możliwości odliczania kosztów.
Wyliczając kwotę przychodu należy zwrócić uwagę na zapisy w umowie, bowiem mają one duże znaczenie. Jeśli najemca płaci właścicielowi mieszkania zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, właściciel ma obowiązek uiścić podatek od całości. Nie ma znaczenia to, że wydatki na media przekazuje do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Natomiast jeśli zgodnie z umową najmu najemca płaci wynajmującemu tylko czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wtedy opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu.
Stawki:
- 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie;
- 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).
Rozliczenie prywatnego wynajmu mieszkania za 2021 r. w zeznaniu rocznym
Podatnicy rozliczający przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinni złożyć formularz PIT-28. Termin na składanie formularzy przewidziano do 28 lutego 2022 r.
Osoby rozliczające się na zasadach ogólnych muszą rozliczyć dochody osiągnięte z najmu na formularzu PIT-36. Dla nich ostatecznym terminem jest 30 kwietnia 2022 r.
Rozliczenie VAT od najmu prywatnego mieszkania w 2021 r.
Podatnik, który wynajmuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub jej część na cele mieszkaniowe na własny rachunek jest zwolniony z VAT. Z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że zwalnia się od podatku:
§ usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.