Najem mieszkania – od czego zacząć?
Umowa najmu jest umową cywilno-prawną, której podstawowe zapisy reguluje Kodeks cywilny. Należy jednak pamiętać, że w przypadku najmu mieszkania wiele warunków zawartych jest w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Zgodnie z definicją w Kodeksie cywilnym umowa najmu to zobowiązanie wynajmującego do oddania w najem rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a także najemcy, który w zamian będzie płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Teoretycznie sprawa jest prosta, jednak w praktyce w przypadku umowy najmu mieszkania warto dokładnie zapoznać się z przepisami zawartymi we wspomnianej Ustawie, gdyż w niej znajduje się wiele zapisów, które doprecyzowują stosunki między wynajmującym, a najemcą. Należy mieć na uwadze, że wszelkie zapisy sprzeczne z Ustawą o ochronie praw lokatorów i tak nie będą ważne.
Najem mieszkania – rodzaj umowy
Decydując się na najem mieszkania warto rozważyć w jakiej formie ma być zawarta umowa. Każdy rodzaj niesie za sobą określone skutki.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym tradycyjna umowa najmu może być zawarta w formie ustnej. Jednak jeśli ma obowiązywać przez czas dłuższy niż rok, powinna zostać sporządzona w formie pisemnej. Inaczej będzie wtedy automatycznie traktowana jako na czas nieoznaczony. Niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy w formie dokumentu.
I tu należy dobrze zastanowić się nad rodzajem umowy najmu. Mamy do dyspozycji tradycyjną umowę najmu, bądź najem okazjonalny.
Najem tradycyjny – czym się charakteryzuje?
To właśnie przede wszystkim w przypadku najmu tradycyjnego należy bardzo dobrze zapoznać się z przepisami zawartymi w Ustawie o ochronie praw lokatorów. W przypadku tradycyjnej umowy zastosowanie znajdują wszystkie przepisy w niej zawarte. Warto je uwzględnić już na etapie zawierania umowy najmu, aby uniknąć sporów, które mogą powstać w przyszłości. Ich znajomość pomoże również w ewentualnej skutecznej obronie swoich praw w toku postępowania sądowego i egzekucyjnego.
Warto przede wszystkim wiedzieć o tym, że najemca wybierający tradycyjny najem w razie eksmisji ma prawo do pomieszczenia tymczasowego i ewentualnie mieszkania socjalnego.
Najem okazjonalny – kiedy warto go zastosować?
Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji, np. dotyczących podwyżek czynszu.
Warto wiedzieć, że przy najmie okazjonalnym wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności czynszu najmu. Przy klasycznej umowie najmu lokalu mieszkalnego wysokość kaucji to maksymalnie dwunastokrotność czynszu.
W przypadku zawarciu umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Potrzebna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Do zawarcia aktu będą potrzebne dwa oświadczenie. Pierwsze z nich to wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Drugie zaś to oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który wskazał najemca w pierwszym oświadczeniu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu Co istotne, podpisy na obu dokumentach muszą zostać poświadczone notarialnie.
Jest to forma, która pozwoli wynajmującemu eksmitować najemcę w przypadku ustania umowy, np. w wyniku wypowiedzenia z powodu zalegania przez najemcę z czynszem za najem, niezależnie od wyłączeń wskazanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów.