Przepisy dotyczące najmu w Polsce
Ponieważ prawo dotyczące najmu chroniło głównie lokatorów to wraz z rozwojem rynku najmu pojawiła się konieczność aby wprowadzić rozwiązania dające także zabezpieczenie właścicielom. Główne obawy wynajmujących dotyczyły sytuacji, gdy zamieszkujący lokal nie płaci uzgodnionego czynszu i też nie chce go opuścić. Długoterminowe batalie sądowe, a później kolejne miesiące czy lata w oczekiwaniu na eksmisję mogłyby zniechęcać kolejne osoby do inwestycji na wynajem. A rynek najmu może dostarczać wielu mieszkań, na które było i jest zapotrzebowanie. Stąd wprowadzenie najpierw najmu okazjonalnego, a kilka lat później, gdy na rynku pojawiać zaczęło się coraz więcej przedsiębiorstw i instytucji inwestujących w lokale pod wynajem - także najmu instytucjonalnego.
Najem instytucjonalny - dla kogo?
Aby skorzystać z możliwości jakie daje najem instytucjonalny trzeba przede wszystkim być przedsiębiorcą - osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą czy np. spółką prawa handlowego - który prowadzi działalność w zakresie najmu lokali.
Art. 19 f. 1. Ustawy o ochronie praw lokatorów:
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Oznacza to, że ten rodzaj najmu nie jest dostępny dla osób, które wynajmują mieszkania w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Takie osoby mogą stosować wyłącznie najem okazjonalny.
Drugą kwestią jest to, że przedmiotem najmu może być jedynie lokal mieszkalny, czyli lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie np. wykorzystywany do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Dlatego aby skorzystać z najmu instytucjonalnego konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a co za tym idzie traktowanie tego źródła dochodu w sposób zorganizowany i ciągły. Zazwyczaj nie będzie to wykorzystywane przez osoby posiadające jedno mieszkanie na wynajem, z uwagi na konieczne do poniesienia przy prowadzonej działalności koszty jak na przykład opłaty na ubezpieczenia społeczne czy wynagrodzenie księgowej. Choć wiele korzyści jakie niesie ta forma najmu powoduje, że warto rozważyć przeniesienie najmu lokali mieszkalnych do działalności gospodarczej.
Wymogi dla najmu instytucjonalnego
Podpisując umowę najmu instytucjonalnego należy pamiętać, aby została zawarta w formie pisemnej i na czas oznaczony. Przepisy nie określają maksymalnego czasu trwania takiej umowy.
Ponadto załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego lokalu jest oświadczenie najemcy, koniecznie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego. W tym oświadczeniu najemca przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności takiej wyprowadzki nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Oczywiście wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu instytucjonalnego od wpłaty kaucji, która nie może jednak przekraczać kwotowo sześciokrotności czynszu najmu.
Jakie są korzyści z umowy najmu instytucjonalnego
Największą korzyścią z zawarcia umowy najmu w formie najmu instytucjonalnego jest możliwość szybszej wyprowadzki najemcy po zakończonym wynajmie. Gdyby lokator nie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, właściciel może skorzystać z otrzymanego aktu notarialnego, składając do sądu wniosek o nadanie temu dokumentowi klauzuli wykonalności. Przyspiesza to zdecydowanie eksmisję, dzięki czemu lokal będzie mógł szybko trafić w ręce kolejnego najemcy. I choć w czasie pandemii wykonanie eksmisji zostało ograniczone, to jest to czas przejściowy po którym przepisy wrócą do normalnego stosowania.
Warto zwrócić uwagę, że ta forma umowy jest też korzystna dla najemcy. Przede wszystkim dlatego, że wynajmujący jest profesjonalnym podmiotem zajmującym się najmem lokali. Zna przepisy i zasady dotyczące najmu i ochrony najemcy i będzie je respektować. Najemca może czuć się bezpiecznie w lokalu planując wieloletnie zamieszkiwanie. Czas najmu może być długi a i prawdopodobieństwo, że wynajmujący zmieni zdanie i będzie chciał przeznaczyć mieszkanie na inne cele (“bo córka wychodzi za mąż i potrzebne mieszkanie” itp.) będzie niewielkie. Dlatego taka forma najmu powinna być więc preferowana przez najemców poszukujących lokum na wynajem na dłużej.
Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości