Problemy deweloperów związane z roszczeniami wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków
Kwestia legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym roszczeń związanych z ujawnieniem wad fizycznych nieruchomości oraz możliwość skutecznego dochodzenia tych roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe była wielokrotnie roztrząsana przez Sąd Najwyższy, którego linia orzecznicza - mimo iż niejednolita w przeszłości - od kilku lat kształtuje się w sposób pozwalający na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie dotyczące zakresu uprawnień wspólnoty mieszkaniowej, co wiąże się z ryzykiem prawnym dla deweloperów materializującym się najczęściej już po realizacji danej inwestycji.
W uchwale składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego („SN”) z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69), mającej rangę zasady prawnej, Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Wspólnota mieszkaniowa, jako tzw. ułomna (ustawowa) osoba prawna, o której mowa w art. 331 Kodeksu cywilnego jest bowiem podmiotem stosunków cywilnoprawnych i może posiadać majątek własny, tj. odrębny od majątków właścicieli lokali. Zaaprobować należy jednak pogląd SN, iż brzmienie przepisów ustawy z dnia 15 czerwca 1994 r. o własności lokali pozwala na sformułowanie wniosku, że w skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (por. wyroki SN z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepublikowany, wyrok SN z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepublikowany).
W uchwale SN z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04, OSNC 2005/9/153) wyrażony został pogląd, w myśl którego wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu dokonał cesji swoich uprawnień na wspólnotę mieszkaniową. Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w powoływanym powyżej wyroku SN z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08.
Kwestie uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną (cesjonariuszem) umowy przelewu wierzytelności przysługujących właścicielom lokali, związanych z wadami nieruchomości wspólnej, skuteczności umowy przelewu oraz możliwości sądowego dochodzenia tych roszczeń na rzecz wspólnoty zostały rozstrzygnięte i potwierdzone przez Sąd Najwyższy (por. postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2013 r., I CSK 576/12, niepublikowane).
Reasumując, z zaprezentowanych orzeczeń Sądu Najwyższego można wnioskować, że dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, z uwagi na fakt, iż są to roszczenia wynikające z umów sprzedaży lokali, indywidualnie zawieranych przez właścicieli. Z drugiej jednak strony, istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną one uprzednio przeniesione przez właścicieli lokali na wspólnotę (uchwała SN z dnia 9 stycznia 2014 r., III CZP 84/13).
Ryzyko dla dewelopera
Stwierdzenie wystąpienia wad fizycznych nieruchomości wspólnej skutkuje istotnym ryzykiem dla dewelopera związanym z szerokim wachlarzem uprawnień wspólnoty, która nabyła roszczenia od właścicieli lokali w drodze umowy cesji wierzytelności oraz stojących za nią właścicieli lokali położonych w budynku. Chodzi tutaj o możliwość żądania usunięcia powstałych wad przez dewelopera, bądź odstąpienia od umowy, albo obniżenia ceny sprzedaży, czy wreszcie zasądzenia kwoty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej.
Największe zagrożenie - wynikające z największej skuteczności tego środka prawnego - związane jest z roszczeniami z tytułu rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości). Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący. Tyle przepisy.
Deweloperzy powinni mieć świadomość, że dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przez wspólnoty mieszkaniowe wiąże się z jednej strony z niezaprzeczalnymi korzyściami dla wspólnoty, a z drugiej, że w praktyce roszczenia te są obecnie łatwiejsze w dochodzeniu. Strona powodowa nie ma potrzeby dowodzenia wystąpienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności dewelopera, ponieważ sam fakt wystąpienia wad rodzi po stronie dewelopera zobowiązanie do ich usunięcia lub do innego działania zgodnego z uzasadnionym żądaniem wspólnoty.
Istotne jest także to, że zgodnie powołanym powyżej wyrokiem SN z 15 października 2008 r., I CSK 118/08, do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Zgodnie bowiem z art. 209 Kodeksu cywilnego do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa – a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad -upoważniony jest każdy ze współwłaścicieli.
W praktyce jednak dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przez wspólnotę mieszkaniową jest doznaje jednego acz bardzo istotnego ograniczenia, co jest przede wszystkim rezultatem krótkiego terminu na realizację tych uprawnień. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, gdy chodzi o wady budynku wygasają po upływie lat pięciu (trzech lat w przypadku umów zawartych przed 25 grudnia 2014 r.), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Oznacza to, że po upływie w/w terminu roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają i w ogóle nie mogą być dochodzone przez podmioty uprawnione. Stosunkowo krótki termin na dochodzenie omawianych roszczeń może ulegać dodatkowemu skróceniu, w sytuacji, w której konieczne jest wykonanie prac wykończeniowych po dokonaniu protokolarnego odbioru lokali i oddaleniu w czasie faktycznej daty korzystania z nieruchomości.
Upływ terminu przewidzianego na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi nie pozbawia jednak wspólnoty mieszkaniowej prawnego oręża w sporze z deweloperem. W przypadku cesji roszczeń przysługujących właścicielom lokali, związanych z wystąpieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła dochodzić również roszczeń odszkodowawczych, tj. usunięcia wad przez dewelopera, albo zapłaty odszkodowania za powstałe szkody.
Roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej przysługuje nabywcom lokali. Nie ma przy tym znaczenia to, czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasły, czy też nie. Okres przedawnienia roszczenia odszkodowawczego wynosi 6 lat od dnia wykrycia wady powodującej szkodę. Długi, sześcioletni termin przedawnienia opisanych roszczeń nie sprawia jednak, że potencjalna sprawa sądowa będzie prosta.
Ponieważ reżim prawny przewidziany dla rękojmi za wady fizyczne nie będzie miał zastosowania, w toku postępowania sądowego wspólnota będzie miała obowiązek wykazania istnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie dewelopera, tj. szkody w postaci uszczerbku majątkowego, nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera oraz istnienia związku przyczynowo - skutkowego między faktem nienależytego wykonania zobowiązania, a poniesioną szkodą. W związku z powyższym, jest to postępowanie trudniejsze, wymagające od wspólnoty udowodnienia szeregu okoliczności i faktów mających znaczenie dla oceny zasadności zasądzenia odszkodowania przez sąd, a tym samym bardziej kosztowne i czasochłonne, a w praktyce – mniej atrakcyjne dla wspólnot, w których często partykularne interesy właścicieli lokali nie pozwalają na wypracowanie wspólnego stanowiska oraz przyjęcie i realizację takiej strategii procesowej.
Wreszcie, cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia do żądania odszkodowania ograniczonego do ułamka przysługującego właścicielowi lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, wysokość możliwego do zasądzenia odszkodowania od dewelopera będzie uzależniony od tego, jaką część roszczenia odszkodowawczego w zakresie nieruchomości wspólnej nabyła wspólnota mieszkaniowa w drodze umów przelewu wierzytelności zawartych z właścicielami lokali.
Podsumowanie
Nie podlega kwestii, iż sądowe dochodzenie roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, dochodzonych przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o roszczenia nabyte od właścicieli lokali na podstawie umów cesji stanowi zagrożenie dla dewelopera – nie tylko pod kątem kosztowym, ale również wizerunkowym. Jest to jednak proces złożony. Trudności z kumulacją roszczeń poszczególnych właścicieli lokali po stronie wspólnoty mieszkaniowej sprawiają, że mimo iż przyjmuje ona rolę reprezentanta właścicieli w procesie sądowym, sprawność i skuteczność prowadzenie procesu przeciwko deweloperowi zawsze będzie stać pod znakiem zapytania. Wysoka świadomość prawna deweloperów zdających sobie sprawę ze wszystkich zawiłości procesu dotyczącego odpowiedzialności za wady budynków, przy obraniu odpowiedniej strategii działania, połączonej z dobrze dobraną taktyką procesową pozwala skuteczną obronę przed roszczeniami, które nie zawsze są uzasadnione i zasługują na uwzględnienie.
Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:
Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej
Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej