Podwyżka stóp procentowych - jak wpłynie na wysokość kredytów?

Podwyżka stóp procentowych - wysokość kredytu

Jeszcze kilka miesięcy temu prawdopodobnie niewielu spośród tych, którzy brali kredyt mieszkaniowy, przejmowało się tym, że wkrótce może on podrożeć. Jednak po podwyżkach stóp procentowych NBP tak się niestety dzieje. Eksperci GetHome.pl i Notus Finanse wyjaśniają, jak ważna przy tego typu kredytach jest nie tylko wysokość oprocentowania, lecz także sposób, w jaki je bank określa.

Na początku października Rada Polityki Pieniężnej (RPP) nieoczekiwanie podniosła stopę referencyjną NBP z 0,1 proc. do 0,5 proc., a 3 listopada powtórzyła ten ruch podnosząc ją do aż 1,25 proc. Tym samym RPP dała sygnał do podwyżek oprocentowania depozytów i lokat oraz pożyczek i kredytów, w tym mieszkaniowych.

– Ekonomiści przewidują, że RPP nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa w tej sprawie. Oczekuje się, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy stopa referencyjna NBP może wzrosnąć nawet do poziomu 2 proc.– mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Przypomnijmy, że przed wybuchem pandemii COVID-19 stawka WIBOR 3M wynosiła 1,7 proc., zaś na początku poprzedniej dekady sięgała 4,7 proc.

Michał Krajkowski z firmy Notus Finanse zwraca uwagę, że rynek prawdopodobnie częściowo uwzględnił już nie tylko tę, ale i przyszłe podwyżki. Świadczy o tym nie tylko rosnąca stopa WIBOR 3M, czyli oprocentowanie, z którym banki skłonne są pożyczyć pieniądze innym bankom, ale także wartość kontraktów terminowych na przyszłą stopę procentową (FRA). – Trzymiesięczny WIBOR jest najczęściej stosowanym przez banki składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych, który – w przeciwieństwie do marży – może się zmieniać w okresie spłaty – przypomina Michał Krajkowski. I dodaje, że od momentu decyzji RPP o podniesieniu stopy referencyjnej o 0,4 pkt proc., stopa WIBOR 3M wzrosła z 0,25 proc. do 0,78%, czyli o 0,53 pkt proc.

Wyższe oprocentowanie kredytów

W efekcie przeciętne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych wzrosło z 2,5-2,7 proc. do 3,1-3,3 proc. W przypadku modelowego kredytu (25 lat spłaty w systemie annuitetowym i 20 proc. wkład własny) miesięczna rata spłaty wzrosła z 450 do 480 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jeśli więc ktoś chce zadłużyć się na 200 tys. zł, zapłaci 960 zł miesięcznie, a przy kredycie na 500 tys. zł ratę można oszacować na około 2400 zł miesięcznie.

Tymczasem na rynku finansowym poważnie potraktowano zapowiedzi kolejnych podwyżek stóp procentowych, bo notowania FRA dotyczące WIBOR 3M przebiły już poziom 2,75 proc. A jeszcze na początku października wyceniano go na 1,2 proc. Gdyby oprocentowanie wróciło do poziomu z tak wysokim WIBORem, rata modelowego kredytu wzrosłaby do 595 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jeśli więc ktoś pożyczył 300 tys. zł i płaci ratę w wysokości ok. 1450 zł, musiałby się pogodzić z jej podwyżką do prawie 1780 zł.

– Oczywiście jest za wcześnie, aby zacząć wieszczyć czarny scenariusz, w którym podwyżki oprocentowania kredytów, ale też i lokat, doprowadzą do gwałtownego spadku popytu na mieszkania i domy. I to zarówno ze strony kupujących je na własne potrzeby, jak i inwestorów, którzy traktują nieruchomości jako lokatę dla swoich oszczędności – komentuje Marek Wielgo.

Widać jednak, że groźba podwyżek oprocentowania kredytów nieco ostudziła zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że od kwietnia systematycznie kurczyła się liczba składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy. Trzeba się więc liczyć z tym, że także liczba udzielonych kredytów zacznie spadać. Tymczasem we wrześniu banki udzieliły ich 25,3 tys., czyli o 7,3 proc więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 31,3 proc. więcej niż we wrześniu 2020 r.

Michał Krajkowski podkreśla, że decydując się na kredyt ze zmienną stopą procentową, warto poznać zasady, na jakich może się ona zmieniać. – Od tego zależy, od kiedy i jak duże raty będziemy płacić w przyszłości – wyjaśnia ekspert Notus Finanse.

I dodaje, że rynkowa stopa procentowa WIBOR 3M może się zmieniać codziennie. Natomiast oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie, bo banki z reguły aktualizują oprocentowanie co kwartał lub – rzadziej – co pół roku. To oznacza, że osoby już spłacające kredyty hipoteczne odczują skutki zmiany dopiero po pewnym czasie. Przy czym w każdym przypadku może to być inny termin. Jeśli banki aktualizują oprocentowanie kredytu co kwartał kalendarzowy, to październikowa podwyżka raty spłaty nastąpi w styczniu przyszłego roku. Jeśli zaś oprocentowanie zmienia się w rytmie półrocznym, to bank utrzyma obecne oprocentowanie przynajmniej do końca marca.

Może się też okazać, że bank nie zmieni oprocentowania. Rzecz w tym, że niektóre banki ograniczają zmienność oprocentowania, np. zapisują w umowach, że koszt kredytu zmieni się tylko wtedy, gdy stopa rynkowa z kwartału na kwartał zmieni się o więcej niż np. o pół punktu procentowego. W efekcie, jeśli przez wiele miesięcy te zmiany będą mniejsze, wówczas bank może bazować na znacznie niższej lub wyższej stopie niż aktualna rynkowa.

Skutkiem wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych jest spadek ich dostępności. Innymi słowy banki pożyczą nieco mniej. Jednak GetHome.pl i Notus Finanse od dawna apelują o ostrożność w zadłużaniu się. Warto więc poprosić eksperta kredytowego o stress-test, który pokaże, o ile wzrośnie obciążenie spłatą w przypadku wzrostu oprocentowania.

– Taki stress-test jest szczególnie ważny dla osób, które liczą każdą złotówkę. Dla kogoś, kto zarabia np. 15 tys. zł miesięcznie, wzrost raty o kilkaset złotych będzie znacznie mniej bolesny, że niż dla gospodarstw domowych z dochodem na poziomie np. 5‒6 tys. zł – podkreśla Michał Krajkowski.

Zmiana wysokości kredytu - przykład

Załóżmy, że miesięczny dochód netto rodziny z dzieckiem wynosi 5,5 tys. zł. Nie ma ona żadnych zobowiązań finansowych, więc wkład własny plus zarobki umożliwią jej zaciągniecie 25-letniego kredytu w wysokości ok. 280-300 tys. zł. Kredyt kosztuje 2,90 proc. w skali roku (marża – 2,2 proc.).

Małżonkowie uznali, że poradzą sobie ze spłatą. Miesięczna rata w annuitetowym systemie spłat – 1320 – pochłonie prawie 25% ich domowego budżetu. Na opłacenie pozostałych rachunków (m.in. za mieszkanie) i na życie kredytobiorcom zostanie więc 4180 zł. W stress-teście trzeba wziąć jednak pod uwagę, że np. pracodawca nie da podwyżki, za to bank upomni się o wyższe odsetki z powodu rosnącego oprocentowania kredytu.

Rata 25-letniego kredytu w wysokości 280 tys. zł

Oczywiście ewentualne podwyżki będą rozłożone w czasie. Jednak nietrudno sobie wyobrazić sytuację, gdy w perspektywie dwóch, trzech lat obciążenie budżetu domowego naszej przykładowej rodziny wzrośnie do 35%. W dodatku koszty utrzymania mieszkania już od ponad roku rosną w galopującym tempie.

– Przed zaciągnięciem kredytu trzeba więc sobie zadać pytanie, czy uda nam się związać koniec z końcem, jeśli nie wszystko potoczy się po naszej myśli – radzi Marek Wielgo.