Zapisy w umowie o roboty budowlane zabezpieczające obie strony inwestycji
Pierwszym elementem zabezpieczającym zarówno inwestora, jak i wykonawcę jest dobrze sporządzona umowa o roboty budowlane. Umowa ta powinna zawierać przede wszystkim informację o obowiązkach spoczywających na obu stronach, precyzyjne określenie zakresu robót wraz z terminami realizacji poszczególnych etapów danej inwestycji, o usługach zewnętrznych, które są zobowiązane zapewnić strony – w tym także rozstrzygnięcie kwestii finansowania tego typu usług, o sposobie i terminie odbioru prac przez inwestora, o zasadach, terminach i formie płatności, a także co w tym wypadku najistotniejsze o odpowiedzialności za ewentualne wady i usterki stwierdzone nie tylko w trakcie trwania robót, lecz także po ich zakończeniu. Warto zadbać o szczegółowe określenie wszystkich oczekiwań w umowie – dzięki temu unikniemy nieporozumień pomiędzy inwestorem i wykonawcą, a także będziemy mieli pewność, że inwestycje zostanie zrealizowana zgodnie z oczekiwaniami.
Zabezpieczenia umowy o roboty budowlane ze strony inwestorów – gwarancje bankowe
Inwestor oczekuje przede wszystkim zrealizowania wszystkich punktów umowy zgodnie z przedstawionym projektem budowlanym. Ma prawo oczekiwać również szybkiego usunięcia wad i usterek, jeśli kwestia ta została uregulowana w umowie. Najlepszym zabezpieczeniem dla inwestora jest gwarancja bankowa – gwarancja pozwala na odzyskanie wpłaconej zaliczki, stanowi także zabezpieczenie przed ewentualną niewypłacalnością jednej ze stron. Gwarancje bankowe dzielą się na bezwarunkowe i warunkowe. Pierwsze z nich pozwalają na odzyskanie dotychczas wypłaconych pieniędzy w trybie bezwarunkowym, to znaczy gdy zostanie naruszony chociaż jeden punkt umowy o roboty budowlane. Jest to stosunkowo rzadko wybierana forma zabezpieczenia. Przeważnie strony w umowie decydują się na gwarancję warunkową – wówczas aby doszło do zwrotu pieniędzy jedna ze strony musi spełnić określone warunki, które są indywidualne dla każdej z umów. Oprócz tego spotyka się również gwarancję bankową dobrego wykonania. Gwarancja ta jest wystawiana przez wykonawcę na kwotę od 5 do 10% wartości robót budowlanych i ma za zadanie zabezpieczyć wykonanie prac zgodnie z zapisami zawartymi w umowie. Jeśli wykonawca naruszy warunki umowy w czasie jej ważności, inwestor ma prawo do otrzymania tej gwarancji. Innym zabezpieczeniem stosowanym przez inwestorów są gwarancje bankowe usunięcia wad i usterek. Ten typ gwarancji udziela się na okres trwania gwarancji lub rękojmi, przeważnie na czas od roku do trzech lat. Kwota wynikająca z tej gwarancji jest równa od 2 do 3% wartości wykonanych prac, ale warto pamiętać, że może się zmniejszyć po roku od zakończenia robót.
Zobacz też: Obowiązki inwestora od momentu rozpoczęcia robót budowlanych
Zobacz też: Jak sporządzić umowę o roboty budowlane z uwzględnieniem usuwania wad i usterek. Poradnik
Zobacz też: Kiedy władze budowlane mogą wnieść sprzeciw do zgłoszenia budowy lub robót budowlanych?
Inne formy zabezpieczeń dla inwestorów
Inwestor może skorzystać także z kaucji gwarancyjnej. Kaucję tę realizuje się albo poprzez wniesienie przez wykonawcę określonej kwoty na czas realizacji umowy, albo poprzez zatrzymywanie przez inwestora części pieniędzy, które należą się wykonawcy za dane etapy wykonanych prac. Kaucja ta zostanie zwrócona wykonawcy po odbiorze inwestycji lub, jeśli dojdzie do wykrycia wad i usterek, wykonawca otrzyma 50% wartości kaucji, a pozostałe 50% po ich usunięciu. Inną formą zabezpieczenia jest prawo zawieszenia płatności lub prawo odstąpienia od umowy. Inwestor ma możliwość zastrzeżenia tego prawa wtedy, gdy wykonawca mimo wezwania w istotny sposób opóźnia termin zakończenia prac lub gdy wykonuje prace niezgodne z przedstawionym mu projektem albo z poleceniem wydanym przez inwestora. Bardzo często wykorzystywanym zabezpieczeniem staje się tak zwana kara umowna – karę tę zastrzega się w umowie o karach umownych i dotyczy ona sytuacji, w których wykonawca opóźnia ukończenie prac. W tej sytuacji inwestor nie ma obowiązku dowodzenia zaistniałej szkody.
Zabezpieczenia umowy o roboty budowlane ze strony wykonawców
Wykonawcy mają możliwość wykorzystania dużo mniejszego spektrum zabezpieczeń. Wynika to przede wszystkim z tego, że wykonawca może mieć problem jedynie z wypłacalnością inwestora. W związku z tym wykonawcy korzystają głównie z gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, akredytyw bankowych lub poręczeń banku. Dzięki temu mają pewność, że otrzymają pieniądze za zrealizowane roboty.
Gwarancja jakości i rękojmia za ewentualne wady
Przeważnie wykonawcy udzielają inwestorom gwarancji jakości wykonanych robót – zapisy dotyczące tego typu gwarancji dodaje się do umowy o roboty albo tworzy się osobny dokument gwarancyjny. Istotne aby w zapisach tych znalazła się informacja o okresie udzielanej gwarancji, o trybie, w którym należy zgłaszać ewentualne wady i usterki, o czasie maksymalnej reakcji wykonawcy na zgłoszenie dokonane przez inwestora, a także o sposobie i terminach usuwania zgłoszonych wad lub usterek. Inwestor ma również prawo do uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Uprawnienia te wygasają dopiero po roku, a w przypadku wad całego budynku po trzech latach.