Budowa domu to jedno z największych przedsięwzięć życiowych, wymagające zarówno dużej ilości pracy, jak i finansowego nakładu. Szacunkowy koszt budowy domu zależy od wielu czynników, takich jak wielkość domu, poziom wykończenia, materiały budowlane, lokalizacja oraz warunki geologiczne. Z czego składa się cały proces budowy domu i o czym należy pamiętać podczas planowania takiego przedsięwzięcia? Czym różni się system gospodarczy od zleconego i który finalnie jest korzystniejszy dla naszego portfela?
Kosztorys budowlany
Budowa domu, jako złożony i wieloetapowy proces, wymaga przygotowania zarówno mentalnego, jak i finansowego. Dlatego pierwszym i jednym z najważniejszych kroków przed podjęciem decyzji o budowie wymarzonej nieruchomości, jest zaplanowanie budżetu i rozpisanie kosztorysu budowlanego, aby uniknąć niemiłych niespodzianek i nieprzewidzianych wydatków podczas realizacji projektu. Koszt takiej inwestycji może się różnić w zależności od wielkości domu, rodzaju materiałów budowlanych, wykończenia, lokalizacji czy standardu budynku.
Mając na uwadze chwiejne ceny na rynku budowlanym, zróżnicowane koszty robocizny i materiałów, warto przed rozpoczęciem inwestycji skonsultować się z ekspertami z branży budowlanej, którzy pomogą oszacować koszty i wskazać najlepsze rozwiązania.
Stan surowy deweloperski
- Na początku, warto wyjaśnić czym jest surowy stan deweloperski. W praktyce, jest to nic innego jak zakończenie prac związanych z budową konstrukcji, instalacji wewnętrznych i zewnętrznych, takich jak fundamenty, ściany, stropy, dach, elewacja, instalacje: elektryczne, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne oraz ogrzewanie. Istotnym czynnikiem warunkującym cenę domu w stanie deweloperskim jest wielkość budynku i wybór systemu budowy. Przy aktualnych cenach na rynku nieruchomości, koszt budowy domu o powierzchni użytkowej 70 m2 szacuje się w okolicach 450 tys. zł, 120 m2 ok 680 tys. zł, natomiast na budowę posiadłości powyżej 200 m2 trzeba przeznaczyć około 940 tys. zł. Suma kosztów obejmuje materiały, robociznę, sprzęt, kierownika budowy, kontenery gruzowe i całą logistykę związaną z realizacją projektu. Warto zaznaczyć, że wyceny obejmują tradycyjny fundament, budowę ścian dwuwarstwowych porotherm 25p+w oraz biały styropian grubości 20cm – podkreśla inżynier budownictwa Robert Skulimowski, prezes firmy New-House.
Budowa systemem gospodarczym, czy systemem zleceniowym?
W związku ze wzrostem cen, wielu inwestorów decyduje się realizować budowę na własną rękę. Wybór ten wynika najczęściej z chęci zaoszczędzenia pieniędzy, jednak jak się okazuje, może być złudny i nieść za sobą wiele konsekwencji.
- Podejmując decyzję o budowie domu możemy wybrać system gospodarczy lub zleceniowy. W przypadku systemu gospodarczego, inwestor musi wyposażyć się w szeroką wiedzę z zakresu budownictwa oraz pełnić kontrolę nad każdym etapem budowy. Wybierając system zleceniowy, piecze nad budową sprawują specjaliści, posiadający doświadczenie i odpowiednie kwalifikacje ułatwiające zarządzanie projektem. Eksperci zatrudnieni przez inwestora zapewniają prawidłowe rozliczenie kosztów inwestycji, co jest szczególnie ważne w przypadku dużych projektów. Co więcej, materiały kupowane przez firmę zleceniową są opodatkowane 8%, a nie 23%, jak w przypadku indywidualnego klienta, więc jest to kolejna korzyść, gdzie klient może zaoszczędzić - podkreśla ekspert.
Ceny materiałów budowlanych
Jednym z czynników, który wpływa na wysokość kosztów budowy są ceny materiałów budowlanych. W przypadku wyboru droższych materiałów, takich jak drewno, cegła lub kamień, koszt budowy może wzrosnąć o kilkadziesiąt procent w porównaniu do domu zbudowanego z tańszych materiałów, takich jak beton. Koszt materiałów budowlanych stanowi około 40-60% całkowitego kosztu budowy.
- W ciągu ostatniego pół roku koszty budowy obniżyły się o ok 5-7%. Praktyka ostatnich 30 lat pokazuje, że ceny budowy domu idą cały czas w górę, raz szybciej, a raz wolniej. Dodatkowo w większych miastach ceny materiałów budowlanych i usług są zwykle wyższe niż na wsi. To samo dotyczy kosztów działek budowlanych, wszystko zależy od lokalizacji. Co ważne, w ostatnim czasie można zauważyć stabilizację cenową działek budowlanych – dodaje Robert Skulimowski.
Pozwolenie na budowę, projekt budowlany, mapa, badanie gruntu
Warto również zwrócić uwagę na koszty uzyskania pozwolenia na budowę, które również różnią się w zależności od regionu. Standardowo pozwolenia na budowę uzyskuje się gratis.
- Natomiast klient pokrywa jedynie koszty, np. mapy do celów projektowych, którego koszt wynosi około 1500 zł brutto, badania gruntu - około 1800 zł brutto, koszt zakupu projektu oraz jego adaptacji do działki (bez wprowadzania zmian do projektu to kwota około 4500zł brutto) – kontynuuje ekspert.
Koszty wykończenia domu
Kolejnym czynnikiem, który wpływa na koszt budowy jest poziom wykończenia domu. Im wyższy, tym wyższe koszty. Koszt wykończenia domu od stanu deweloperskiego w 2023 roku to około 1400 zł za m2 w średnim standardzie. Cena obejmuje materiał i robociznę.
Inwestycja w budowę domu wymaga nie tylko pieniędzy, ale również dużo czasu, zaangażowania i odpowiedniej wiedzy z zakresu budownictwa. W związku z tym warto przemyśleć wybór i zdecydować się na taki system, który będzie dla nas najbardziej korzystny, nie tylko pod względem finansowym, ale przede wszystkim nie obciąży nas psychicznie.
New House – firma z 30-letnim doświadczeniem w kompleksowej budowie domów jednorodzinnych.