W III kwartale br. nastąpiło ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym - wynika z raportu JLL. Wejście w życie ustawy o jawności cen wywołało falę korekt w cennikach deweloperów, ale ich wpływ na poziom cen był znikomy, ponieważ podwyżki i obniżki się zrównoważyły.
W ocenie autorów to efekt malejącego oprocentowania kredytów hipotecznych oraz utrzymującego się wzrostu zarobków. Obserwując stabilizujące się ceny, potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza że ostatecznie wyjaśniło się, iż program dopłat do kredytu nie wejdzie w życie.
Ustawa o jawności nie wpłynęła na obniżenie cen mieszkań [Raport]
W lipcu br. banki udzieliły 22,4 tys. kredytów - wynika z danych BIK, przywołanych w raporcie. Choć w sierpniu ich liczba spadła o 13,9 proc., do ok. 19,4 tys., to wciąż był to wynik zbliżony do poziomów z maja i czerwca br. Zdaniem ekspertów wyraźnie wyższa liczba kredytów udzielonych w lipcu może mieć związek z realizacją części odłożonego popytu.
Jak wynika z raportu, w porównaniu z poprzednimi kwartałami widać wyraźne zmniejszenie liczby lokali wprowadzonych do oferty. Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. nowych mieszkań, a pod koniec września całkowita oferta wyniosła 60,3 tys. Pierwszy raz od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie, co trzy miesiące wcześniej. Eksperci wskazali, że jeśli podobna relacja wielkości oferty do sprzedaży powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży.
Wyhamowanie podaży na rynku mieszkaniowym może wynikać z kumulacji kilku czynników
„Należy jednak zaznaczyć, że analizując statystyki w tym kwartale, trzeba zachować zwiększoną ostrożność. Wyhamowanie podaży na rynku mieszkaniowym może wynikać z kumulacji kilku czynników, m.in.: z reakcji na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowaniami spowodowanymi nowymi regulacjami. W przypadku odczytów oferty, nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy ” – zauważyła Aleksandra Gawrońska z JLL Polska.
Autorzy raportu zwrócili uwagę, że ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian na rynku, a wyceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowano tylko niewielkie (1-3 proc.) spadki cen oferty, poza Poznaniem. Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży. W nowej ofercie zwiększa się bowiem udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast, przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Wpływ na statystyki mogły mieć także działania związane z wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali.
Fala korekt w cennikach
„Wizja wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy - w sierpniu i wrześniu 2025 roku - cenę zmieniło 25 proc. całej oferty. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, np. dotykającą 13,8 proc. ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając 26,4 proc. w Łodzi, 20,4 proc. w Krakowie i 18,3 proc. w Gdańsku” - poinformował cytowany w raporcie Jan Dziekoński z platformy RynekPierwotny.pl.
Jak jednak zauważył, mimo tak dużej skali zmian, ich wpływ na poziom cen był bliski zera, ponieważ podwyżki i obniżki zrównoważyły się wzajemnie.
„Oznacza to, że zmiana cen posłużyła głównie do ich indywidualnego dostosowania do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe” – dodał.
W opinii ekspertów w ostatnim kwartale można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe - zgodnie z oczekiwaniami - zostaną ponownie obniżone.
„Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Przypomnijmy, że od początku 2026 r. projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali – w latach 2027-28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze realizowane na podstawie pozwoleń wydawanych na obecnych zasadach” – zauważył Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska.