Sprzedaż mieszkań przez deweloperów w styczniu 2023

• Sprzedaż mieszkań przez deweloperów w styczniu 2023
• Nowe programy na rynku mieszkaniowym a liczba dostępnych mieszkań
• Wzrost zainteresowania mieszkaniem do zakupu 

Sprzedaż mieszkań przez deweloperów w styczniu 2023

Po 2022 roku w mieszkaniówce pod znakiem hamowania, w styczniu 2023 wzrosła sprzedaż na rynku pierwotnym. Deweloperzy działający na 7 największych rynkach poprawili swoje wyniki zaledwie o 2% m/m, ale był to wynik o 50% wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażowo miesiącu minionego roku.

Deweloperzy elastycznie zareagowali na większą aktywność kupujących, zwiększając liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Ta w granicach 7 największych miast wyniosła 2,8 tys., tj. o 53% więcej w porównaniu do grudnia. O elastycznej grze popytu i podaży świadczy również fakt, że po skokowym czerwcowym wzroście oferty do 52,1 tys (będącym pochodną nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy), od kilku miesięcy utrzymuje się ona na stabilnym poziomie 49-50 tys. mieszkań w sprzedaży.

- Wyniki z ostatnich dwóch miesięcy napawają ostrożnym optymizmem, choć do utrwalenia się trendu wzrostowego wciąż daleko. Abyśmy mogli mówić o powrocie do poziomu sprzedaży z przełomu 2021 i 2022 r. niezbędne jest zwiększenie dostępności kredytów. Popyt na to wyraźnie czeka, o czym świadczyć może wyjątkowo wysoka liczba rezerwacji dokonywana w biurach sprzedaży deweloperów. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku Otodom Analytics

Nowe programy na rynku mieszkaniowym a liczba dostępnych mieszkań

Powodów do wyczekiwania nabywcy mieli co najmniej kilka. Pierwszy, czyli złagodzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej właśnie się częściowo zmaterializował. W dniu dzisiejszym KNF obniżyła do 2,5 p.p. bufor dla kredytów z czasowo stałą stopą procentową. Drugim są zapowiedzi preferencyjnych warunków kredytowania dla nabywców pierwszych mieszkań. Ogłoszone przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii szczegóły programu “Bezpieczny kredyt 2%” pozwalają już konkretnie zakładać parametry, które musi spełnić nieruchomość, aby można ją było kupić już 1 lipca. Czy zatem wraca rynek kupującego?

Jest jeden haczyk, a nawet dwa. Obecne warunki rynkowe sprawiają, że kredyty z okresowo stałą stopą są wciąż bardzo drogie, więc dla dużej grupy nabywców nadal niedostępne. Z drugiej strony w ogłoszonych warunkach rządowego programu Ministerstwo postawiło górną granicę ceny całkowitej mieszkań, które będą mogły zostać zakupione w ramach programu (limitując wysokość kredytu). Ponadto, ci którzy nie będą mogli wprowadzić się do zakupionych mieszkań w ciągu 12 miesięcy, stracą prawo do dopłaty.

- To odcina znaczną część oferty z rynku pierwotnego i przenosi ciężar gry na rynek wtórny. Doświadczenia poprzednich lat pokazują, że ci którzy będą chcieli skorzystać z rządowego subsydium, muszą się spieszyć ze złożeniem wniosku. To natomiast oznacza, że w przypadku inwestycji deweloperskich muszą wybierać spośród mieszkań z terminem zakończenia realizacji do połowy 2024r. Jeśli odejmiemy z tej puli te, z górnej półki cenowej, może okazać się, że wybór jest dość ograniczony. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom

Wzrost zainteresowania mieszkaniem do zakupu 

Nie dziwi zatem wzrost zainteresowania ofertami sprzedaży. Nie tylko liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom wzrosła o 10% r/r i była najwyższa od kwietnia 2021 r. Serwisy nieruchomościowe grupy OLX miały zgodnie z badaniem Megapanel za styczeń 2023 r. rekordową liczbę 6,48 mln użytkowników.

Ruch zwiększył się też w biurach deweloperów, gdzie padają rekordy liczby rezerwowanych mieszkań. Z danych Otodom Analytics wynika, że łącznie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach zarezerwowanych zostało 2,4 tys mieszkań. Takie poziomy rezerwacji ostatni raz notowane były w I połowie 2021 r., a więc w szczycie boomu, kiedy w ciągu miesiąca sprzedawało się 5-6 tys. mieszkań deweloperskich. W samej tylko Warszawie liczba lokali zarezerwowanych w styczniu przekroczyła 1000.

- Oczywiście nie wszystkie z tych rezerwacji mają szansę zrealizować się w nadchodzących miesiącach. Część z tych lokali to takie, których nabywcy czekają na finalne warunki rządowego programu dopłat. Jakaś część jest również “ucieczką do przodu” nabywców, którzy nie zamierzają z preferencyjnego kredytu skorzystać, ale w oczekiwaniu na powrót zdolności kredytowej obawiają się wzrostu cen w miesiącach nasilonego popytu. Wszystkie one jednak powodują, że pozornie rośnie konkurencja wśród nabywców, a tym samym presja na ceny. - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem ekspertki trudno spodziewać się, by deweloperzy na tej podstawie istotnie zwiększyli podaż. Z dużym prawdopodobieństwem po raz kolejny poczekają na ogłoszenie “etapowania” wypłat środków z rządowego programu i na tej podstawie będą dostosowywać nową podaż.