Zarządcy nieruchomości komercyjnych wychodzą na prostą

Zarządcy nieruchomości komercyjnych chorzy przez pandemię koronawirusa

Rynek nieruchomości komercyjnych jako pierwszy odczuł negatywne skutki pandemii. W marcu 2020 r., z dnia na dzień, niemal wszystkie biura, centra handlowe i hotele musiały wprowadzić w życie natychmiastowe zalecenia sanitarne. Obowiązkiem zarówno zarządców nieruchomości, jak i najemców, stało się zapewnienie bezpieczeństwa zdrowia nie tylko swoich pracowników, ale też wszystkich użytkowników obiektów. Wypracowanie odpowiednich procedur polegało m.in. na stworzeniu nowych zasad sprzątania, podzieleniu budynków na strefy, ograniczeniu liczby osób przebywających w częściach wspólnych przy jednoczesnym zachowaniu zasad reżimu sanitarnego i ciągłości działania obiektów. W wielu budynkach pojawiły się jednorazowe maseczki, termometry do mierzenia ciała, stojaki do dezynfekcji rąk lub stacje dezynfekujące. Wprowadzono też kampanie edukacyjne o zachowaniu dystansu, zakrywaniu ust czy dokładnym myciu rąk.

- To naturalnie znalazło swoje odbicie w wydatkach. Według badania Krajowego Rejestru Długów z grudnia 2020 r., trzy czwarte polskich przedsiębiorców poniosło w związku z pandemią dodatkowe koszty. Dla 91 proc. z nich stanowiły one do 25 proc. wydatków firmowych i zostały przeznaczone głównie na środki i czynności sanitarne, jak: maseczki, przyłbice, rękawiczki, płyny do dezynfekcji rąk, odkażania pomieszczeń i tym podobne - ocenia Adam Łącki prezes Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej

Dla zarządców nieruchomości sporym wyzwaniem była więc w tym czasie optymalizacja kosztów: renegocjacja umów i podpisywanie tzw. aneksów covidowych, racjonalizacja wydatków związanych z funkcjonowaniem obiektów, takich jak np. zużycie mediów czy dostosowywanie wentylacji i klimatyzacji, a także reorganizacja pracy służb porządkowych w obiektach. Choć wielu zarządcom udało się ograniczyć te koszty nawet o 15-20 proc., to innych nie uchroniło przed utratą płynności finansowej. Zdaniem analityków Krajowego Rejestru Długów, pandemia i związane z nią obostrzenia, pogłębiły trudną sytuację finansową tych firm, które już wcześniej sygnalizowały problemy z wypłacalnością.

Pandemia punktem zwrotnym zarządów nieruchomości

Jak pokazują dane KRD, łączne zadłużenie firm związanych z obsługą nieruchomości w zakresie wynajmu i zarządzania, wynosi 146,3 mln zł. Ale jeszcze niedawno osiągało rekordowe wartości. Wybuch pandemii miał kluczowy wpływ na wzrost zadłużenia w tym sektorze.

- Do roku 2020 sytuacja była w miarę unormowana. Zadłużenie zarządców nieruchomości utrzymywało się na stałym poziomie około 130 mln zł. W 2020 roku nastąpił gwałtowny skok zadłużenia z 131,9 mln zł do 157,9 mln zł, a obecnie obserwujemy, że powoli zmierza ono do poziomu sprzed pandemii - zauważa Adam Łącki.

Zdecydowanie najtrudniejszymi dla branży miesiącami okazały się kwiecień i maj 2020 r., a następnie czerwiec 2020 r. Wtedy zadłużenie rosło skokowo. Rekordowy poziom, czyli 157,9 mln zł, osiągnęło na koniec listopada 2021 r. potem znów zaczęło powoli spadać, do 146,3 mln zł obecnie.

Do KRD wpisanych jest 2211 zadłużonych zarządców nieruchomości. Średnie zadłużenie jednego zarządcy to 66 209 zł. Większość, bo 66 proc. wszystkich dłużników, stanowią spółki prawa handlowego. Należy do nich 83 proc. całego zadłużenia w tym sektorze. Ponad 1/3, czyli 34 proc. zadłużonych, to jednoosobowe działalności gospodarcze. Mają do oddania 24,3 mln zł (17 proc. łącznego zadłużenia).

Analizując dane przez pryzmat mapy Polski, najwyższe zadłużenie mają firmy zlokalizowane w województwach: mazowieckim – 49,4 mln zł, śląskim – 38,7 mln zł, łódzkim – 18,3 mln zł oraz pomorskim – 10,1 mln zł. Po drugiej stronie, czyli z najmniejszym zadłużeniem są zarządcy z województw: podlaskiego – 392 tys. zł, opolskiego – 897 tys. zł i warmińsko-mazurskiego – 953 tys. zł. Najwyższe średnie zadłużenie mają firmy z woj. śląskiego – 121 tys. zł i łódzkiego – 117 tys. zł.
 

Kto jest komu winien – czyli długi nie tylko zarządców komercyjnych nieruchomości
 

Największymi wierzycielami zarządców nieruchomości są instytucje finansowe: przede wszystkim banki i firmy ubezpieczeniowe. Zarządcy zalegają im na 61,3 mln zł. Kolejne 28,7 mln zł są winni dostawcom energii elektrycznej, gazu, gorącej wody i powietrza do układów klimatyzacyjnych. Mają też po 12 mln zł zobowiązań wobec firm budowlanych i administracji publicznej.

- Zarządcy nieruchomości sami borykają się z niesolidnymi płatnikami. Niemal trzy czwarte całego swojego zadłużenia mogliby spłacić, gdyby tylko ich dłużnicy uregulowali przeterminowane należności. A są im winni ponad 105,7 mln zł. To bardzo jaskrawy przykład tego, jak problemy jednych firm mogą wpływać na finanse innych przedsiębiorstw. Napędzają zjawisko zatorów płatniczych, finalnie doprowadzając do długów. Wielu tych problemów można by uniknąć, gdyby zarządcy częściej włączali stały monitoring swoich kontrahentów. To są umowy długoterminowe, często wieloletnie, nie wystarczy proste sprawdzenie czy nowy klient nie jest dłużnikiem przed podpisaniem umowy. Dzisiaj może nie mieć żadnych niezapłaconych zobowiązań, ale za kilka miesięcy to się może zmienić. Lepiej trzymać cały czas rękę na pulsie, wtedy można odpowiednio wcześniej zareagować -  zauważa Andrzej Kulik ekspert Rzetelnej Firmy, partnera Krajowego Rejestru Długów.

W tym gronie najwięcej jest firm z branży handlowej, które nie zapłaciły za obsługę nieruchomości 34,1 mln zł. Blisko 10 mln zł muszą uregulować firmy przemysłowe, 8 mln zł – transportowe, a 7 mln zł – gastronomiczne. Kolejne 12 mln zł są im winne różne firmy prowadzące szeroko rozumianą działalność administracyjną: agencje zatrudnienia, biura podróży, agencje detektywistyczne, firmy porządkowe i wiele innych.

Przyszłość zarządów nieruchomości komercyjnych pod znakiem zapytania

Kolejne miesiące mogą przynieść poprawę w sektorze firm obsługujących nieruchomości komercyjne, choćby z tego względu, że od marca zniesionych zostało wiele obostrzeń covidowych w Polsce. Niemniej jednak nowe zagrożenia dla całej polskiej gospodarki jak rosnąca inflacja, wysokie ceny energii czy wojna na Ukrainie, mogą wpłynąć negatywnie także na sytuację ekonomiczną zarządców.