Koszt: 0 zł
Stopień trudność: niski/średni
Krok 1: działania wywiadowcze – Internet
Deweloper, którego wybraliśmy, może mieć mało chlubną przeszłość, może też działać nierzetelnie w innych inwestycjach. Jak to najłatwiej sprawdzić ? "Wygooglować" .Nie ograniczajmy się do oficjalnych stron, ale przede wszystkim przeszukujmy fora internetowe. Tam możemy trafić na ludzi poszkodowanych przez naszego dewelopera. Jeżeli znajdziemy dużo takich wpisów, powinniśmy poważnie przemyśleć nasz wybór.
Krok 2: sprawdzamy umowę
Zanim cokolwiek podpiszemy, czy tym bardziej zapłacimy, żądajmy udostępnienia wzoru umowy. Weźmy ją do domu i na spokojnie przyjrzyjmy się jej treści, zwłaszcza paragrafom dotyczącym:
- naszej odpowiedzialności i wszystkiego co musimy zapłacić deweloperowi;
- kar umownych (naszych i dewelopera);
- odpowiedzialności dewelopera za nie wywiązanie się z umowy;
- uprawnień dewelopera do jednostronnych zmian warunków umowy.
Deweloper nie może się w tym względzie zasłaniać tajemnicą handlową ani innymi trudnościami: musimy mieć możliwość zapoznania się z umową czy np. skonsultowania jej z prawnikiem.
Krok 3: sprawdzamy klauzulę
Umowę możemy „prześwietlić” w oparciu o art. 3853. kodeksu cywilnego, zawierającym przykładowe klauzule niedozwolone, są one jednak bardzo abstrakcyjne. Dużo bardziej konkretny jest wykaz klauzul publikowany na stronie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Zobacz także: Rejestr klauzul_niedozwolonych
Przeglądajmy klauzulę, jeżeli mamy wrażenie, że nasze obowiązki są wygórowane lub z kolei uprawnienia dewelopera są zbyt rozwinięte (dotyczy to głównie nakładania przez niego kar i jednostronnego zmieniania warunków umowy: np. użytych materiałów).
Jeżeli się pojawiają, rezygnujmy, zmiana może być niemożliwa, a żeby je unieważnić, będziemy musieli zgłosić się do sądu.
Krok 4: Wypłacalność dewelopera
Bardzo często (zwłaszcza przy wysokiej cenie materiałów budowlanych) deweloperzy są w słabej kondycji finansowej. Przejawia się to często finansowaniem bieżących inwestycji pieniędzmi uzyskanymi na nowe budynki. Jak łatwo stwierdzić, ostatniego budynku może nie być za co wybudować, a każda, nawet chwilowa utrata płynności może wyrządzić duże szkody. Jak sprawdzić wypłacalność dewelopera? Udajmy się do Wydziału Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy.
Musi to być sąd, w którym zarejestrowana jest spółka. Jeśli nie możemy sami się tam udać, poprośmy znajomych.
Numer KRS oraz wydział sądu powinien znajdować się w umowie oraz w każdej korespondencji (nawet mailowej) kierowanej przez dewelopera.
Tam poprośmy (rezerwując je telefonicznie dzień przed naszą wizytą) o akta rejestrowe naszego dewelopera. Znajdziemy w nich m.in. jego sprawozdania finansowe oraz adnotacje, czy np. komornik nie zajął udziałów/akcji lub czy nie toczy się postępowanie upadłościowe.
Nie sugerujmy się wysokością „kapitału zakładowego” spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Mimo że deklarowany może być wysoki, może okazać się iluzoryczny.
Możemy również skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów.
Sprawdźmy, czy wobec developera nie toczy się postępowanie upadłościowe.
Krok 5: prawa do nieruchomości
Deweloper musi dysponować prawem do nieruchomości . W zależności od tego, jakie to prawo, mogą pojawić się później problemy lub uciążliwości. W celu sprawdzenia własności udajmy się do sądu wieczysto-księgowego.
Tam, uzyskując wgląd w akta, możemy sprawdzić, czy deweloper w ogóle dysponuje prawem do nieruchomości, czy to własnością, czy użytkowaniem wieczystym. Czy posiada cała nieruchomość, czy tylko jej ułamek. Oraz, czy w sytuacji, kiedy nie jest właścicielem ani użytkownikiem, czy w księdze nie ma żadnych zastrzeżeń na jego rzecz. Numer księgi wieczystej nieruchomości powinien przedstawić nam deweloper.
Zobacz także: Jakie informacje z księgi wieczystej znajdziemy w sieci?
Hipoteka
Nieruchomość może być obciążona hipoteką. Kredyt hipoteczny jest bowiem podstawową formą pozyskiwania środków na budowę.
Zwróćmy jednak uwagę na to, czy w umowie developer zobowiąże się do spłacenia hipoteki przed przekazaniem mieszkania oraz czy w ogóle przyzna, że grunt jest obciążony. Pozwoli to zweryfikować rzetelność dewelopera.
Krok 6. Sprawdzamy samowolę
W trakcie rozmów sprawdźmy, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jeśli nie, spróbujmy ustalić, czy został złożony wniosek. Jeśli tak, spróbujmy skontaktować się z urzędem gminy, może uzyskamy odpowiedź na jakim etapie jest wniosek (zależy to od dobrej woli urzędnika).
Krok 7: Sprawdzamy plan zagospodarowania
Na wszelki wypadek możemy również sprawdzić w urzędzie gminy plan zagospodarowania terenu (jeśli istnieje). Pozwoli nam to uniknąć kłopotliwego sąsiedztwa (jeżeli jednak wszystko jest zgodnie z planem, blok powinien stanąć w odpowiednim miejscu).
Uwagi:
- dewelopera można sprawdzić za darmo; wnikliwe badanie może jednak zabrać trochę czasu, zwłaszcza jeżeli deweloper zarejestrowany jest w innym mieście.
- nie zawsze wszystko uda nam się znaleźć w publicznych rejestrach
- zwróćmy uwagę na klauzule niedozwolone