Jest całkiem możliwe, że w tzw. ustawie schronowej (ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej), nad projektem której toczą się właśnie prace legislacyjne, zostanie wprowadzony obowiązek, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała
posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach. W takim przypadku - zdaniem deweloperów - wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Realizacja inwestycji budowlanej, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu. Tak wynika z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
- Przepisy nie mogą wejść w życie tak szybko. Nie będzie czasu dla firm na dostosowanie się
- Schron, ukrycie albo miejsce doraźnego schronienia
- Kto za to zapłaci?
- Dodatkowe strefy ochronne
Przepisy nie mogą wejść w życie tak szybko. Nie będzie czasu dla firm na dostosowanie się
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) szczegółowo przeanalizował rządowy projekt ustawy o ochronie ludności i
obronie cywilnej oraz projekt rozporządzenia wykonawczego do niego. Wnioski?
W ocenie branży potrzeba zwiększania poziomu ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia jest konieczna i prywatni inwestorzy powinni stanowić jeden z elementów systemu obrony, tym niemniej m.in. tempa w jakim wprowadzane mają
być zmiany w żaden sposób nie da się pogodzić z czasem prowadzenia procesu inwestycyjnego.
– Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji
dotyczących chociażby zapewnienia miejsc schronienia. Biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowalnego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie
startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy do przodu. Będzie to gigantyczny regres, branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu – wskazuje Bartosz Guss, dyrektor generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Schron, ukrycie albo miejsce doraźnego schronienia
Największy wpływ na produkcję nowych mieszkań będzie miał art. 73 projektu. Zgodnie z nim kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie
przewidziano w nich schronu lub ukrycia, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.
Miejsca doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej, która ma być wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji. Szkopuł w tym, że projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie
miejsca. Zamiast tego mówi o ukryciach doraźnych. To tylko jeden z przykładów niespójności w nazewnictwie znajdujący się w rządowych drukach.
Ukrycia doraźne powinny natomiast m.in.:
– posiadać wydzielenie strefy ochronnej w garażach (dla liczby osób w nich przebywających do 300) ścianami grubości min. 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi,
– zapewniać zasilanie oświetlenia awaryjnego z akumulatorni,
– mieć zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku,
– zostać wyposażone w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjnych o klasie szczelności D,
– posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr.
Kto za to zapłaci?
W sposób oczywisty realizowanie wszystkich z wymienionych elementów wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami.
– Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej – wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma jednak dotyczyć do 80 proc. poniesionych
wydatków. A to oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną będą mogły, ale nie będą musiały, być refinansowane. A jeśli już, to nie w pełnej wysokości.
Dodatkowe strefy ochronne
Na trudnościach w oszacowaniu kosztów lista problemów się nie kończy.
– W przypadku większych projektów mieszkaniowych (powyżej 300 mieszkańców) w garażach podziemnych będzie trzeba wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji. Duże trudności wiązać będą się również z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe – wyjaśnia mec. Kordalewska.
– Dlatego tak ważne jest poprawienie projektu. Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej i widzi zaangażowanie z jakim powstają przepisy. W aktualnym jednak kształcie tworzą nadmierne obciążenia i konieczna będzie ich stosowna modyfikacja – puentuje Kordalewska.
Projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej - obecnie na etapie uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania.