Po wielu latach ciągłych globalnych wzrostów na rynku mieszkaniowym obserwujemy wyhamowywanie. Potwierdza to najnowsza analiza Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, która wskazuje, że w ostatnim kwartale odnotowano masowe spadki cen mieszkań, w dwóch trzecich, czyli 31 krajach uwzględnionych w badaniu. Oznacza to, że jedynie 15 z 46 państw skontrolowanych przez OECD, nadal notuje — w stosunku do poprzedniego kwartału, wzrosty cen.
W jakich krajach najbardziej spadały ceny mieszkań?
Największe kwartalne spadki wartości mieszkań i domów — skorygowanych o inflację, OECD odnotowała w Danii — 5,91 proc., Nowej Zelandii — 5,21 proc. Szwecji — 4,59 proc. i Kanadzie o 4,33 proc. Z kolei w Polsce ceny pozostają dość stabilne z nieznaczną tendencją do obniżania — 0,88 proc.
Wpływ stóp procentowych banków centralnych na ceny mieszkań
Ogólnie rzecz biorąc to, jak długo jeszcze utrzyma się światowy trend spadku cen mieszkań, będzie zależało od tego, czy podwyżki stóp przez banki centralne ograniczą presję inflacyjną. Jednym ze źródeł tych globalnych tendencji spadkowych jest bowiem zapaść popytu kredytowego wywołana na skutek wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych regulacji ostrożnościowych.
To właśnie stopy procentowe odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu cen mieszkań, wraz z czynnikami wzrostu dochodów ludności i populacji, czy oczekiwanymi przez nabywców inwestycyjnych poziomami zwrotu — po stronie popytu oraz różnymi przyczynami podaży — jak koszty budowy, stawki najmu, nasycenie rynku czy uwarunkowania prawne.
Eksperci Międzynarodowego Funduszu Walutowego wskazują, że funkcjonalna zasada oparta na wynikach z różnych rynków pokazuje, iż wzrost realnych stóp procentowych o 1 pkt proc. spowalnia tempo wzrostu cen mieszkań o około 2 proc.
Na wykresie przedstawiono 31 z 46 gospodarek uwzględnionych w zbiorze danych OECD. W pozostałych 15 gospodarkach ceny mieszkań wzrosły w ostatnim kwartale dostępnych danych (chodzi o dane z grudnia 2022 r. oraz stycznia i lutego 2023 r.).
e
OECD
Wyniki te wskazują, jak rynki mieszkaniowe dostosowują się do rosnących stóp procentowych, gdy banki centralne próbują powstrzymać inflację. W głównych gospodarkach podstawowe stopy procentowe wzrosły — do poziomu sprzed światowego kryzysu finansowego, o średnio 4 punkty proc.
Dla przykładu w Stanach Zjednoczonych Rezerwa Federalna Fed rok temu podniosła docelową stopę procentową do przedziału 4,5 – 4,75 proc. – od poziomu bliskiego zeru, co jest tam najszybszym tempem podwyżek stóp od dwóch dekad. To z kolei doprowadziło do gwałtownego wzrostu średniej 30-letniej stałej oprocentowania kredytów hipotecznych, która pod koniec ubiegłego roku wzrosła do najwyższego od dwóch dekad poziomu 7,1 proc.
W USA kolejny wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego o każdy punkt procentowy podnosi miesięczne płatności odsetkowe przeciętnego nabywcy mieszkania, czy domu o 100 dol., ale skutki mogą być jeszcze poważniejsze dla kupujących w krajach, w których przeważają kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej.
Światowe rynki nieruchomości powinny cieszyć się większą stabilnością, kiedy banki centralne spowolnią lub wstrzymają operację podnoszenia stóp procentowych w celu wyhamowania inflacji. Najnowsza prognoza World Economic Outlook MFW dla około 85 proc. krajów przewiduje, że inflacja w tym roku będzie niższa niż w 2022 r. Oczekuje się, że globalnie spadnie z prawie 9 proc. w zeszłym roku do około 6,5 proc. w tym roku i jeszcze bardziej zwolni w przyszłym roku.
Ceny mieszkań w Polsce 2023
Z kolei analitycy PKO BP w opublikowanym niedawno raporcie wskazali, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w Polsce w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe niż w analogicznym okresie ub.r. Jest to efekt m.in. spadku dochodów oraz problemów na rynku kredytów. Negatywna presja na poziom cen ma osłabnąć dopiero w drugiej połowie 2023 r., gdy rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży, spowodowane m.in. przez drastyczny spadek liczby rozpoczynanych budów i wydawanych pozwoleń — co jednocześnie znacząco wpłynie na odbudowywanie popytu.
Według PKO BP nowy program "Pierwsze mieszkanie" może jeszcze bardziej osłabić popyt kredytowy, ponieważ potencjalni kredytobiorcy wstrzymają się z decyzjami, co przy sporej nadpodaży mieszkań jeszcze mocniej zwiększa presję na spadkowe tendencje cen. Natomiast po uruchomieniu programu zainteresowanie nim może wzmocnić popyt, co przy malejącej ofercie rynkowej, znów ożywi trendy wzrostu cen mieszkań. Jak ocenia minister rozwoju i technologii Waldemar Buda z programu "Pierwsze mieszkanie" skorzysta około 30-40 tys. osób rocznie, a łącznie "nawet 200 tys.". Dopłaty do kredytów mają być uruchomione na początku 2024 r.
Jak obliczył GUS, w 2022 r. w Polsce do użytkowania oddano łącznie 238,6 tys. mieszkań, tj. 1,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2021. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań – o 1,3 proc. więcej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 91,0 tys. mieszkań, tj. o 3,2 proc. więcej. Ten dobry wynik jest jednak efektem realizacji inwestycji jeszcze z czasów wcześniejszej dobrej koniunktury. Widać to choćby po spadającej w ub.r. liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczby rozpoczętych budów.
Autor: © Adam Białas, ekspert rynku nieruchomości, dyrektor BIALAS Consulting & Solutions i dziennikarz biznesowy