Najnowsze dane MSW pokazują, że cudzoziemcy w 2011 roku kupili nad Wisłą o 2,1% więcej mieszkań niż w 2010 roku. Polski rynek szturmują Niemcy, którzy już od dwóch lat kupują najwięcej. Wcześniej na czele tabeli stali mieszkańcy Wielkiej Brytanii.
Zgodnie z polskim prawem, cudzoziemcy, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce, muszą mieć na to zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Nie dotyczy to jednak zakupu mieszkań. Minister musi gromadzić informacje o takich transakcjach, nawet jeśli zezwolenie nie było potrzebne. Dane, które udostępnia MSW podawane są dość nietypowo – w metrach kwadratowych kupionych przez cudzoziemców.
Zobacz także: Jak wygląda sytuacja na rynku budowlanym?
Skąd Ci cudzoziemcy?
Brytyjczycy wciąż prowadzą jednak pod względem liczby nabytych mieszkań jeśli rozszerzyć zakres danych na ostatnie 5 lat– wynika z danych MSW. Łączna powierzchnia lokali, które trafiły w ich ręce w tym czasie, wyniosła prawie 150,1 tys. m kw. Gdyby każdy z tych lokali miał 50 m kw., czyli tyle ile obecnie przeciętny nabywany lokal, to byłoby ich ponad 3 tys. Drugie miejsce zajmują Niemcy z zakupami na poziomie 126,7 tys. m kw., co odpowiada niewiele ponad 2,5 tys. mieszkań pięćdziesięciometrowych. Na trzecim miejscu wylądowali Irlandczycy, którzy stali się w tym czasie właścicielami 100 tys. m kw. mieszkań. Warto zauważyć, że popyt na nieruchomości ze strony cudzoziemców jest skoncentrowany. Świadczyć może o tym fakt, że obywatele zaledwie pięciu krajów (Wielkiej Brytanii, Niemiec, Irlandii, Ukrainy i Francji) w ostatnich 5 latach stali się właścicielami mieszkań o łącznej powierzchni 470,7 tys. m kw. Wszystkie mieszkania kupione w tym czasie przez cudzoziemców miały ponad dwukrotnie większą powierzchnię – 1 018 tys. m kw.
Gdyby przyjąć, że przeciętna wielkość nieruchomości kupionej przez cudzoziemca miała 50 m kw., to w ostatnich pięciu latach ich zakupy w Polsce można oszacować na około 20,4 tysięcy mieszkań. Dla porównania, w pierwszym półroczu tego roku deweloperzy oddali do użytkowania 26,8 tys. lokali. W praktyce inwestycje cudzoziemców w polski rynek mieszkaniowy mogły być jeszcze większe, bo dane MSW nie uwzględniają zakupów mieszkań spółdzielczych. Co więcej, nie obejmują one też transakcji z udziałem funduszy inwestycyjnych, a według informacji Lion’s House, spora cześć zakupów mieszkań przez cudzoziemców realizowana była w poprzednich latach właśnie w ten sposób.
Gdyby jednak spojrzeć na rynek w krótszej perspektywie, to bardzo wyraźny wzrost zainteresowania polskimi nieruchomościami widać ze strony Niemców i Ukraińców. W ostatnich 2 latach najwięcej kupowali bowiem Niemcy. W 2010 było to 25,8 tys. metrów, a w 2011 roku 34,1 tys. metrów. Za nimi plasowali się Brytyjczycy z wynikiem odpowiednio 23,8 i 17,8 tys. m kw. Na trzecim miejscu w 2010 roku uplasowali się Irlandczycy kupując 27 tys. metrów, a w 2011 roku Ukraińcy z wynikiem na poziomie 12,6 tys. m kw.
Zobacz także: Ile mieszkań trafiło na rynek w sierpniu?
Statystyki nie uwzględniają funduszy
W praktyce zakupy nieruchomości przez cudzoziemców były większe niż te sugerowane przez statystyki MSW. Te nie obejmują bowiem transakcji z udziałem funduszy. Dane płynące z rejestrów MSW sugerują, że w ostatnich 5 latach właścicielami aż 85,6% mieszkań kupowanych przez cudzoziemców, były osoby fizyczne. Niewielkimi odstępstwami od tej reguły są kraje uznawane za raje podatkowe (Luksemburg, Cypr). W ich przypadku mieszkania w Polsce kupują praktycznie tylko osoby prawne.
Zobacz także: Jak wypada polski rynek nieruchomości na tle Europy?
Cudzoziemcy najwięcej kupują na Mazowszu
Preferencje odnośnie lokalizacji nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości są skoncentrowane na województwie mazowieckim. Zgodnie z danymi MSW aż 41,9% nieruchomości nabytych przez cudzoziemców było położonych właśnie w tym województwie. Na kolejnych miejscach uplasowały się województwa małopolskie (udział 11,2%), dolnośląskie (8,2%) i śląskie (7,8%). Najmniej atrakcyjny dla cudzoziemców jest rynek świętokrzyski i podkarpacki, gdzie zrealizowało się mniej niż 1% popytu.
Co więcej doświadczenie doradców Lion’s House pokazuje, że cudzoziemcy najczęściej poszukują nieruchomości w dużych miastach lub ich obrzeżach. Prym wiedzie więc Warszawa, co nie powinno dziwić. Jest to najbardziej płynny rynek, gdzie łatwo jest mieszkanie kupić, sprzedać i wynająć. Na kolejnych miejscach znajdują się Kraków i Wrocław.
Zobacz także: Budownictwo energooszczędne w Polsce
W co inwestują cudzoziemcy?
Trudno wskazać jeden uniwersalny portret cudzoziemca kupującego nad Wisłą nieruchomość. Tak bowiem jak cele, na jakie cudzoziemcy nabywają nieruchomości, tak i preferencje zakupowe są przeważnie bardzo zróżnicowane. - Szukają głównie nieruchomości komercyjnych (np. lokali użytkowych) z podpisaną już umową najmu. Cudzoziemcy lokujący kapitał w Polsce doceniają stabilność rodzimego rynku i możliwe do osiągnięcia stopy zwrotu – znacznie wyższe niż w krajach strefy euro. – mówi Rafał Gójski, doradca Lion’s House z Warszawy. A na co cudzoziemcy zwracają uwagę kupując nieruchomości dla siebie? – Przede wszystkim szukają dużych nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach. Zainteresowani są zarówno lokalami używanymi, jak i tymi od deweloperów. – dodaje. Z uwagi na stosunkowo słabą znajomość rynku cudzoziemcy często korzystają z usług pośredników. Rafał Gójski podkreśla, że obcokrajowcy to twardzi negocjatorzy, którzy bardziej niż Polacy domagają się obniżki ceny.
Zobacz także: Dlaczego lepiej jest kupić gotowe mieszkanie?
Większe zainteresowanie cudzoziemców
W okresie hossy na rodzimym rynku nieruchomości rosła też aktywność obcokrajowców. W 2006 roku cudzoziemcy kupili 134 tys. m kw. lokali, a w rok później już 185 tys. m kw. Apogeum zakupów widoczne było w 2008 roku, kiedy to cudzoziemcy stali się właścicielami aż 225 tys. metrów mieszkań. W wyniku kryzysu stopniał też apetyt inwestorów zagranicznych. W 2009 roku cudzoziemcy stali się właścicielami 208, a w 2010 roku już tylko 198 tys. m kw. mieszkań. Nawet jednak przed dwoma laty spadek w stosunku do rekordowego 2008 roku nie był znaczący wynosząc 12%.2011 rok przyniósł wzrost zainteresowania nieruchomościami w Polsce. Choć jest to zmiana niewielka, to warto podkreślić, że w 2011 roku cudzoziemcy kupili w Polsce nieruchomości o łącznej powierzchni o 2,1% większej niż rok wcześniej.
Zakup jako inwestycja
Cudzoziemcy, którzy realizują przede wszystkim cel inwestycyjny korzystają z dwóch rozwiązań. Jeśli dysponują dużym kapitałem, liczonym w milionach złotych, zazwyczaj działają w Polsce przez pełnomocników, którzy w ich imieniu tworzą portfel inwestycyjny. Osoby z nieco mniejszymi zasobami finansowymi często korzystają natomiast z usług funduszy inwestycyjnych, które dokonują pakietowych zakupów mieszkań.
W okresie hossy, czyli w latach 2006–2008, bardzo aktywne były fundusze, które dokonywały zakupów na wczesnym etapie realizacji inwestycji deweloperskich. Potem sprzedawały prawa do mieszkań na zasadzie cesji, czyli de facto brały na siebie ryzyko projektu. W zamian za dokonanie dużych zakupów na wczesnych etapach budowy otrzymywały atrakcyjne rabaty, rzędu 10–20%. Uwzględniając późniejszy wzrost wartości, stopa zwrotu z inwestycji nierzadko wynosiła 100%. W tym wypadku kupowane były częściej nieruchomości łatwo zbywalne, a więc mniejsze i w atrakcyjnych, ale nie najdroższych lokalizacjach. – Fundusze wybierały atrakcyjne nieruchomości lub po prostu poszukiwały lokalizacji z potencjałem – wspomina Ewa Mieszkowska, doradca Lion’s House z Warszawy.
Ten model biznesowy zaczął się jednak chwiać wraz z pierwszymi oznakami kryzysu. Znane są przypadki działania funduszy, które albo nie wywiązały się z obowiązku zakupu określonego umową pakietu mieszkań, albo miały potem duże problemy z ich odsprzedażą. Przykładem mogą być inwestycje na warszawskiej Woli (np. w okolicy ul. Jana Kazimierza) czy w Miasteczku Wilanów. W skrajnym przypadku lokale trafiały z powrotem do dewelopera.
Zobacz także: Wnętrza projektu Macieja Zienia – Woronicza Qbik w Warszawie
Bartosz Turek