Kto może być lokatorem
Właścicielem lokatorskiego prawa do lokalu może być tylko osoba fizyczna, będąca jednocześnie członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Własność prawa może przysługiwać również wspólnie małżonkom (i tylko małżonkom- nie można być współwłaścicielem prawa w innych okolicznościach). Przy czym tylko jeden członek wykonuje uprawnienia członka spółdzielni.
(UWAGA: małżonek nie musi być członkiem spółdzielni)
Co daje lokatorskie prawo do lokalu
Osoba posiadająca ww. prawo jest jedyną osobą uprawnioną do używania lokalu i podlega takiej samej ochronie przed osobami trzecimi jak właściciel. Inny mi słowy może korzystać np. z ochrony sądowej- wnosić o zwrot bezprawnie zajętego mieszkania, zaprzestanie naruszenia posiadania itp.
Prawa nie można utracić poza sytuacjami wskazanymi ustawowo (patrz niżej).
Zobacz także: W jakiej formie należy sporządzić umowę sprzedaży własnościowego prawa?
Polecany produkt: Rozwód - opieka nad dziećmi, podział majątku
Polecany produkt: Emerytury na nowych i starych zasadach
Polecany produkt: Testamenty, spadki, darowizny - PDF
Co można zrobić ze spółdzielczym mieszkaniem lokatorskim
Niestety niewiele. Prawo do lokalu przysługuje wyłącznie członkowi spółdzielni, który podpisał ze spółdzielnią odpowiednią umowę, w zamian za wniesienie wkładu mieszkaniowego.
- Lokator nie może sprzedać, darować, zamienić ani w inny sposób (np. jako aportu do spółki) zbyć prawa do mieszkania !
- Prawo do lokalu nie podlega również dziedziczeniu !
- Lokatorskiego prawa nie można obciążyć hipoteką !
- Prawo do lokalu nie podlega egzekucji. Nie utracimy go za długi.
Mieszkanie można natomiast wynająć i to bez zgody spółdzielni
[Wyjątkiem jest sytuacja, w której zmieniło by się przeznaczenie lokalu (np. w sytuacji wynajęcia mieszkania przedsiębiorcy). Jeżeli wynajęcie zwiększyło by koszty użytkowania mieszkania (a w konsekwencji czynsz) – np. zamieszkało by tam więcej osób niż dotychczas, lokator ma obowiązek zawiadomienia o tym pisemnie spółdzielni.]
Polecany produkt: Związki partnerskie - prawa, majątek, podatki - PDF
Polecany produkt: 30 pomysłów na zarabianie w domu
Zobacz także: Jakie są zasady wydania lokalu na podstawie umowy sprzedaży prawa do lokalu?
Co się dzieje w przypadku śmierci lokatora - członka spółdzielni
Jak już wspomniałem wcześniej, prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Ustawodawca jednak uregulował sprawę inaczej, tak aby zabezpieczyć członków rodziny lokatora przed utratą mieszkania.
- 1. Jeżeli prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom- nie wygasa, lecz przechodzi na małżonka żyjącego- jeśli nie był członkiem spółdzielni, przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
- 2. W pozostałych przypadkach (bądź w przypadku niedopełnienia obowiązków przy wnoszeniu o przyznanie członkostwa) roszczenie o przyjęcie w poczet spółdzielni, oraz o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, przysługuje dzieciom i innym osobom bliskim.
Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia ww. osób w poczet członków.
Zobacz także: Kiedy nabywca może uzyskać prawo do korzystania z lokalu?
Zważywszy na fakt, iż właścicielem prawa może być jedna osoba fizyczna (lub małżeństwo), w sytuacji w której wśród uprawnionych powstał konflikt, decyzję o tym komu będzie przysługiwało prawo do lokalu podejmuje sąd !
Co się dzieje w przypadku rozwodu?
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie może być ani podzielone, ani sprzedane. Tak więc nie można zastosować podstawowych mechanizmów podziału majątku po rozwodzie. W tej sytuacji konieczne jest przeniesienie prawa na jednego z małżonków (np. w drodze postępowania o podział majątku).
UWAGA: TERMINY
Członek spółdzielni powinien w ciągu 1 roku od ustania małżeństwa powiadomić spółdzielnie, o tym któremu z byłych małżonków przypadło prawo do mieszkania. Jeżeli jeszcze nie doszło do podziału majątku, powinien na tą okoliczność przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego.
Zobacz także: Zarządcy spółdzielni ścigają zadłużonych lokatorów
Jeżeli w powyższym terminie nie zostaną spełnione ww. warunki, spółdzielnia może udzielić dodatkowego terminu (nie krótszego niż 6 m-cy). Po jego bezskutecznym upłynięciu, spółdzielnia może wygasić prawo do lokalu.
Czy lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można przekształcić w odrębną własność lokalu?
Tak, podobnie jak prawo własnościowe, można po uregulowaniu zobowiązań związanych z wybudowaniem bloku (np. wkład mieszkaniowy) przekształcić prawo lokatorskie we własność lokalu za symboliczną kwotę.
Jak można utracić prawo o lokalu
Utrata spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest na szczęście łatwą sprawą. Ustawa przewiduje 2 możliwości wykluczenia kogoś ze spółdzielni (i tym samym pozbawienia go prawa do lokalu).
Zobacz także: Obrót spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
Pierwsza zachodzi jeśli lokator (lub jego domownicy) pomimo pisemnego upomnienia:
- Korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. otwiera warsztat)
- Zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód
- Niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. dewastuje klatkę schodową, windę).
- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – (hałasy,nachodzenie, fetor wydostający się z mieszkania itp. Wszystko co oddziałuje negatywnie na sąsiadów- powtarzające się, lub systematyczne- np. złośliwe)
Druga sytuacja dotyczy zaległości w płatnościach na rzecz spółdzielni: czynszu, funduszy remontowych , rat kredytu jeżeli zwłoka przekracza 6 miesięcy.
Zobacz także: Obowiązki właścicieli lokali spółdzielni mieszkaniowej
W obu sytuacjach Rada Nadzorcza, lub walne zgromadzenie spółdzielców musi uchwalić decyzję o wykluczeniu ze spółdzielni. Wcześniej musi jednak wysłuchać lokatora na okoliczności będące podstawą wykluczenia.
Zobacz także: Przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej
W przypadku wydania decyzji, lokatorowi przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego, właściwego dla siedziby spółdzielni - ten może uchylić decyzję.
Skutki wydania decyzji:
- po upływie 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, wygasa prawo do lokalu
- lokator ma 3 miesiące od powyższej daty na opuszczenie lokalu
- spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności lokalu (pierwszeństwo zakupu mają członkowie spółdzielni, którzy nie otrzymali jeszcze mieszkań)
- lokator otrzymuje zwrot RYNKOWEJ WARTOŚCI LOKALU po potrąceniu:
- przypadających na dane mieszkanie, a nie uiszczonych kosztów z tytułu budowy bloku.
- nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji (jeśli budowa miała wsparcie publiczne)
- nieuiszczone opłaty na rzecz spółdzielni (np. zaległy czynsz, który był podstawą do wykluczenia ze spółdzielni).
Na spółdzielnie nie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu zastępczego /socjalnego.
Zobacz także: Kupno mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej
Podsumowanie lokatorskiego prawa do mieszkania
- nasze uprawnienia do mieszkania są słabe
- nie może być zabezpieczeniem kredytu
- prawo do lokalu nie przechodzi automatycznie na spadkobierców
- mieszkanie lokatorskie nie może być przedmiotem egzekucji (komornik może zlicytować jego zawartość, ale nie pozbawi nas prawa do mieszkania).