Zasiedzenie to instytucja prawna, której zastosowanie w praktyce generuje wiele pytań. Obecne przepisy dotyczące zasiedzenia obowiązują od połowy lat 60. minionego wieku. Nie dziwi zatem fakt, że przez tak długi czas ukształtowało się bogate orzecznictwo. Co więcej, systematycznie się ono powiększa. Przykładem może być niedawna, ważna uchwała Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 roku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, którzy regularnie komentują ważne orzeczenia dotyczące prawa nieruchomości, postanowili wyjaśnić, jakie znaczenie ma kwietniowa uchwała SN. Wydaje się ona bardzo ciekawa ze względu na tezy sprzeczne z wcześniejszą argumentacją Sądu Najwyższego.
- Spór sądowy - zapłata od posiadacza gruntu
- Zaskakujące stanowisko Sądu Najwyższego
- Byli właściciele w lepszej pozycji
Niedawno zapadła ważna uchwała Sądu Najwyższego dotycząca zasiedzenia. Jest ona korzystna dla byłych właścicieli zasiedzianych nieruchomości.
Spór sądowy - zapłata od posiadacza gruntu
Tytułem wstępu warto wyjaśnić, że analizowane orzeczenie to Uchwała Sądu Najwyższego (7 sędziów) z dnia 3 kwietnia 2024 r. o sygnaturze akt III CZP 103/22. Kwietniowa uchwała jest następstwem wcześniejszego postanowienia SN (sygn. akt: II CSKP 371/22), w którym wydanie orzeczenia zostało odroczone. Trudne zagadnienie prawne przekazano do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów Sądu Najwyższego. Wspomniani sędziowie musieli odpowiedzieć na następujące pytanie: „Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 KC) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?”. Jak widać, chodzi o sytuację, w której do zasiedzenia już doszło.
Zaskakujące stanowisko Sądu Najwyższego
W kontekście kwietniowej uchwały SN warto dodać, że jest ona związana ze sporem pomiędzy Uniwersytetem Warszawskim oraz pewną rodziną. Mowa o trwającym od niemal 20 lat sporze sądowym, który dotyczy zasiedzenia przez wspomnianą rodzinę warszawskiej działki (niedaleko toru wyścigowego na Służewcu). Stanowisko Sądu Najwyższego w tej przewlekłej sprawie mogło zaskoczyć prawników obserwujących postępowanie, bo nie jest ono zgodne z dotychczasowym orzecznictwem. Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r. (sygn. akt: III CZP 103/22) mówi nam, że: „Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia”.
Warto podkreślić, że Sąd Najwyższy inne stanowisko zaprezentował m.in. w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (III CSK 278/06), a także w uchwale z dnia 30 listopada 2016 r. (III CZP 77/16). Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2007 r. zwraca uwagę, że roszczenia byłego właściciela nie mogą być wysuwane na podstawie artykułu 229 kodeksu cywilnego jeśli doszło do utraty własności rzeczy w wyniku jej przejścia na dotychczasowego posiadacza. Przypomnijmy tutaj, że zgodnie z art. 229 KC: „Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”. W 2007 r. SN uznał, że zwrot rzeczy w rozumieniu art. 229 KC nie obejmuje utraty przez właściciela własności rzeczy po jej przejściu na dotychczasowego posiadacza.
Byli właściciele w lepszej pozycji
W opozycji do wcześniejszego orzecznictwa, Sąd Najwyższy uzasadniając kwietniową uchwałę podkreślił, że utrata własności wskutek zasiedzenia nie pociąga za sobą wygaśnięcia roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy lub o zwrot pożytków albo ich wartości. Takie stanowisko SN to z pewnością dobra wiadomość dla właścicieli nieruchomości. W razie porażki dotyczącej sprawy o zasiedzenie, będą oni zapewne próbowali przynajmniej uzyskać od byłego posiadacza samoistnego (tj. nowego właściciela) jak najwyższą rekompensatę za wcześniejsze korzystanie przez niego z nieruchomości. Mowa o roszczeniach na podstawie art. 229 KC. Kolejnym skutkiem kwietniowej uchwały Sądu Najwyższego może być wzrost znaczenia kwestii związanych z datą zasiedzenia nieruchomości. Prawdopodobnie będą one częściej niż dotychczas kolejnym punktem spornym między właścicielem i posiadaczem samoistnym.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl