Średnio 20% oferty deweloperów stanowią dziś mieszkania gotowe lub z bardzo krótkim terminem odbioru. To zmienia układ sił na rynku nieruchomości – część kupujących, którzy jeszcze niedawno rozważali wyłącznie rynek wtórny, decyduje się na nowe mieszkania. Deweloperzy zgodnie wskazują: gotowe lokale sprzedają się najszybciej. Co decyduje o wyborze nowego mieszkania zamiast lokalu z rynku wtórnego?
- Co zmienia się na rynku mieszkań w Polsce?
- Ile mieszkań gotowych mają deweloperzy? Dane z rynku
- Dlaczego kupujący wybierają nowe mieszkania zamiast wtórnych? 5 kluczowych powodów
- Czy rynek pierwotny odbiera klientów rynkowi wtórnemu?
- Które mieszkania sprzedają się najszybciej?
- Deweloperzy z małą liczbą mieszkań niesprzedanych
- Strategia 80/20 – czyli jak deweloperzy planują sprzedaż?
- Mieszkania wykończone pod klucz – rosnący trend
- Czas staje się kluczowym elementem przewagi konkurencyjnej
- Klienci podejmują szybsze decyzje zakupowe
- Czy wszyscy deweloperzy obserwują ten trend?
- Najważniejsze pytania i odpowiedzi - rynek wtórny a pierwotny nieruchomości (FAQ)
Co zmienia się na rynku mieszkań w Polsce?
Jeszcze kilka lat temu kupno mieszkania od dewelopera oznaczało kilkuletnie oczekiwanie na oddanie inwestycji. Dziś sytuacja się zmieniła – deweloperzy dysponują coraz większą liczbą mieszkań gotowych lub z terminem odbioru liczonym w miesiącach, nie latach.
To zjawisko wpływa na decyzje kupujących. Część osób, które wcześniej automatycznie szukały mieszkania na rynku wtórnym, dziś ponownie analizuje ofertę rynku pierwotnego. Głównym powodem jest możliwość szybkiego wprowadzenia się przy jednoczesnym zachowaniu wszystkich korzyści płynących z zakupu nowego lokalu.
Ile mieszkań gotowych mają deweloperzy? Dane z rynku
„Aktualnie udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów na największych rynkach w Polsce wynosi średnio około 20 proc., choć różnice pomiędzy poszczególnymi miastami są bardzo duże" – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Które miasta mają największą ofertę gotowych mieszkań?
Łódź i Katowice – tam obecnie obserwuje się największy udział mieszkań ukończonych lub z bardzo krótkim terminem odbioru. Te rynki w porównaniu z wynikami z ostatnich lat notują bardzo wysokie poziomy sprzedaży.
Warszawa – najmniejsza oferta gotowych lokali. Popyt nadal wyraźnie przewyższa podaż, co sprawia, że klienci są gotowi czekać na ukończenie inwestycji.
Wrocław, Poznań, Szczecin – również obserwuje się wzrost zainteresowania lokalami z krótkim terminem odbioru.
„W ostatnim czasie w niektórych rynkach lokalnych, jak np. Szczecin, obserwujemy wyraźniejszy przepływ klientów z rynku wtórnego na pierwotny. Kluczowym czynnikiem jest tu dostępność mieszkań gotowych lub z bardzo bliskim terminem odbioru" – potwierdza Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.
Dlaczego kupujący wybierają nowe mieszkania zamiast wtórnych? 5 kluczowych powodów
1. Możliwość szybkiego wprowadzenia się
„Dla wielu nabywców możliwość szybkiego wprowadzenia się do mieszkania jest obecnie jednym z kluczowych oczekiwań" – podkreśla Tomasz Kaleta z Develii.
Klienci nie chcą już czekać dwóch czy trzech lat na odbiór mieszkania, szczególnie jeśli zakup jest związany z:
- przeprowadzką,
- powiększeniem rodziny,
- zmianą miejsca pracy,
- wysokimi kosztami najmu.
„W ostatnich miesiącach rzeczywiście obserwujemy wzrost zainteresowania lokalami gotowymi lub znajdującymi się na bardzo zaawansowanym etapie realizacji. Klienci nie chcą już czekać dwóch czy trzech lat na odbiór mieszkania" – mówi Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development.
2. Wyższy standard energetyczny i niższe koszty eksploatacji
Nowe mieszkania oferują:
- Nowoczesne systemy grzewcze;
- Lepszą izolację termiczną;
- Energooszczędne okna;
- Niższe rachunki za media.
„Klienci zwracają uwagę na koszty eksploatacyjne, które w starszym budownictwie coraz częściej są niewspółmiernie wysokie w stosunku do jakości i komfortu" – zauważa Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal.
3. Brak konieczności remontu – mieszkanie gotowe do wprowadzenia
„Zaletą rynku pierwotnego jest również możliwość urządzenia mieszkania według własnych potrzeb. Oferta wtórna rzadko idealnie trafi w gust kupującego, który musi doliczyć koszt modernizacji i rearanżacji" – wskazuje Agnieszka Majkusiak z Atal.
W przypadku nowego mieszkania kupujący może:
- Urządzić lokal według własnego stylu,
- Uniknąć kosztownego remontu,
- Wprowadzić się niemal od razu.
4. Nowoczesna infrastruktura osiedlowa
Nowe inwestycje oferują:
- Strefy rekreacji i place zabaw,
- Nowoczesne części wspólne,
- Monitoring i ochronę,
- Miejsca parkingowe,
- Zieleń i tereny spacerowe.
„Widzimy, że zwiększenie oferty gotowych mieszkań znacząco poprawia możliwości sprzedażowe i stanowi atut w zabieganiu o klientów. Zwiększa świadomość wyboru oraz umożliwia swobodną prezentację nie tylko mieszkań i ich standardu, ale też wysokiego poziomu wykończenia części wspólnych budynków oraz aranżacji terenów zewnętrznych" – dodaje Agnieszka Majkusiak.
5. Możliwość obejrzenia gotowego produktu
„W ostatnich miesiącach rzeczywiście obserwujemy większe zainteresowanie gotowymi mieszkaniami w zakończonych przez nas inwestycjach, takich jak Chmielna Duo w Warszawie czy Cavallia w Poznaniu. Kupujący doceniają możliwość obejrzenia gotowego produktu i ocenienia jakości wykonania przed podjęciem decyzji zakupowej" – mówi Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.
Czy rynek pierwotny odbiera klientów rynkowi wtórnemu?
Zdania deweloperów są zbieżne: nie chodzi o bezpośrednie „odbieranie" klientów, ale o skuteczne odpowiadanie na zmieniające się potrzeby kupujących.
„Nie powiedziałbym jednak, że rynek pierwotny wprost 'odbiera' klientów rynkowi wtórnemu. Raczej skutecznie odpowiada na potrzeby części nabywców, którzy poszukują gotowego produktu, nowoczesnych standardów i przewidywalności procesu zakupu" – wyjaśnia Andrzej Gutowski z Ronson Development.
„W efekcie część osób, które jeszcze kilka lat temu automatycznie kierowały się na rynek wtórny, dziś ponownie analizuje ofertę rynku pierwotnego. Kluczową przewagą nowych mieszkań jest możliwość wprowadzenia się do lokalu, który spełnia współczesne standardy energetyczne, techniczne i funkcjonalne" – potwierdza Tomasz Stoga z Profit Development.
Które mieszkania sprzedają się najszybciej?
„Zazwyczaj ten transfer dotyczy większych mieszkań, które na końcowym etapie sprzedaży pozostają w ofercie nieco dłużej. Podobne zjawisko obserwujemy również w segmencie domów jednorodzinnych" – wskazuje Andrzej Gutowski.
„Obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania mieszkaniami gotowymi lub z krótkim terminem odbioru. Dla wielu klientów kluczowe jest dziś uniknięcie długiego oczekiwania na przekazanie kluczy, szczególnie w sytuacji wysokich kosztów najmu i kredytów" – dodaje Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg.
Deweloperzy z małą liczbą mieszkań niesprzedanych
Część deweloperów podkreśla, że mimo dostępności gotowych lokali ich udział w ogólnej ofercie pozostaje niski, co świadczy o dobrze dopasowanej ofercie i wysokim popycie.
„W naszych inwestycjach udział gotowych mieszkań utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie i obecnie nie przekracza 9 proc., co wynika m.in. z dobrze dopasowanej oferty" – mówi Tomasz Kaleta z Develii.
„W skali całej naszej oferty udział mieszkań niesprzedanych jest obecnie bardzo niski - poniżej 10 proc." – potwierdza Andrzej Gutowski z Ronson Development.
„W przypadku oferty Dom Development odsetek mieszkań ukończonych jest bardzo niski, szczególnie na tle całej branży, nie obserwujemy więc przepływów z rynku wtórnego. Choć ten segment zachęca możliwością wprowadzenia się wkrótce po zakupie, to nasi klienci są gotowi poczekać na swój wymarzony lokal" – dodaje Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development.
Strategia 80/20 – czyli jak deweloperzy planują sprzedaż?
„W przypadku Archicom realizujemy strategię zakładającą sprzedaż około 80 proc. mieszkań do momentu zakończenia budowy oraz pozostałych 20 proc. w ciągu kilku miesięcy po jej oddaniu do użytkowania" – wyjaśnia Joanna Macierzyńska, dyrektor sprzedaży w Archicom.
Ta strategia pozwala:
- Utrzymać płynność finansową projektu,
- Zapewnić ofertę dla klientów szukających szybkiego odbioru,
- Prezentować gotowy produkt potencjalnym nabywcom.
Mieszkania wykończone pod klucz – rosnący trend
„Gotowe mieszkania, szczególnie te wykończone pod klucz, mają dla części klientów istotną przewagę. Pozwalają niemal od razu się wprowadzić lub rozpocząć jego wynajem, bez konieczności oczekiwania na zakończenie budowy czy prowadzenia prac wykończeniowych" – mówi Joanna Macierzyńska z Archicom.
To rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla:
- Osób, którym zależy na czasie,
- Kupujących inwestycyjnych planujących wynajem,
- Klientów chcących ograniczyć zaangażowanie w proces wykończenia.
Czas staje się kluczowym elementem przewagi konkurencyjnej
„Jako deweloper gruntowy obserwujemy dziś wyraźną zmianę po stronie deweloperów mieszkaniowych, którzy coraz częściej poszukują projektów z krótkim horyzontem realizacji lub gotowych do szybkiego uruchomienia" – wskazuje Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
„Coraz większą wartość mają dziś działki oraz projekty, które pozwalają szybko rozpocząć budowę i relatywnie szybko dostarczyć produkt na rynek. W obecnym otoczeniu rynkowym czas staje się jednym z kluczowych elementów przewagi konkurencyjnej" – dodaje.
Klienci podejmują szybsze decyzje zakupowe
„Wraz ze zmniejszającą się dostępnością gotowych mieszkań zauważamy także szybsze tempo podejmowania decyzji zakupowych. Klienci mają świadomość ograniczonej oferty i częściej finalizują zakup już po pierwszych spotkaniach czy prezentacjach mieszkań" – mówi Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE.
Czy wszyscy deweloperzy obserwują ten trend?
Nie wszyscy deweloperzy potwierdzają wyraźny transfer klientów z rynku wtórnego.
„Nie zauważyliśmy znaczącej zmiany. Jest grupa klientów, którzy chcą kupować wyłącznie na rynku pierwotnym i tacy, którzy szukają wyłącznie na rynku wtórnym oraz część, dla których nie ma to znaczenia" – wskazuje Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.
„Nie obserwujemy jednoznacznego zjawiska 'przechodzenia' klientów z rynku wtórnego na pierwotny. W praktyce wiele osób analizuje dziś oba segmenty równolegle i porównuje dostępne oferty pod kątem ceny, standardu, lokalizacji czy terminu odbioru mieszkania" – dodaje Joanna Macierzyńska z Archicom.
Najważniejsze pytania i odpowiedzi - rynek wtórny a pierwotny nieruchomości (FAQ)
Ile wynosi średni udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów?
Około 20% na największych rynkach w Polsce, choć różnice między miastami są bardzo duże. W Warszawie oferta gotowych lokali jest najmniejsza, w Łodzi i Katowicach – największa.
Dlaczego kupujący wybierają nowe mieszkania zamiast wtórnych?
Główne powody to: możliwość szybkiego wprowadzenia się, wyższy standard energetyczny, niższe koszty eksploatacji, brak konieczności remontu oraz nowoczesna infrastruktura osiedlowa.
Czy nowe mieszkania są droższe od wtórnych?
Nie zawsze. Należy uwzględnić koszty remontu mieszkania z rynku wtórnego oraz wyższe rachunki za media w starszym budownictwie.
W których miastach jest największy udział gotowych mieszkań?
Łódź i Katowice mają największy udział mieszkań ukończonych lub z bardzo krótkim terminem odbioru. Najmniejsza oferta jest w Warszawie.
Ile czeka się na odbiór mieszkania od dewelopera?
Zależy od etapu budowy – gotowe mieszkania można odebrać od razu, mieszkania w trakcie budowy – od kilku miesięcy do 2-3 lat.
Czy deweloperzy mają dużo niesprzedanych mieszkań?
Nie. Większość deweloperów wskazuje, że udział mieszkań niesprzedanych wynosi poniżej 10%.
Źródło: dompress.pl