Ile kosztują najtańsze mieszkania w najdroższych metropoliach?

To czy mieszkanie jest tanie czy drogie, najczęściej oceniamy nie na podstawie jego ceny jednostkowej, a ceny metra kwadratowego. Im jest ona wyższa, tym droższe jest mieszkanie. Najtańsze od najdroższych często dzieli zaś przepaść. Dlaczego? – Nieżyjący już brytyjski potentat nieruchomościowy Harold Samuel mawiał, że trzy rzeczy mają decydujący wpływ na wartości nieruchomości: to lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. To prawda, ale niecałkowita. Czynników, które należy uwzględnić w wycenie, jest więcej – wyjaśnia ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo. 

I przyznaje, że na poziomie krajowym o cenach mieszkań decyduje sytuacja ekonomiczna regionu lub miasta, w której się ona znajduje. Im łatwiej o pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania, a w konsekwencji ich ceny. Nie trudno się domyślić, że najdrożej jest w Warszawie i Krakowie, choć są wyjątki od tej ekonomicznej reguły. Wysokie ceny mieszkań występują też w miejscowościach bardzo atrakcyjnych turystycznie.

Dla porównania poziomu cen mieszkań dostępnych na rynkach poszczególnych miast, najczęściej wykorzystywana jest średnia cena metra kwadratowego, choć w tym przypadku lepszą miarą może być mediana, czyli wartość środkowa. To oznacza, że dokładnie tyle samo mieszkań ma cenę niższą i wyższą. 

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwyższa średnia cena nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy jest w Warszawie (16,4 tys. zł), ale mediana jest tu taka sama jak w Krakowie (15 tys. zł). Na trzecim miejscu jest Gdańsk. Natomiast Wrocław jest droższy od Katowic pod względem średniej, ale mediana ceny metra kwadratowego jest wyższa w stolicy województwa śląskiego.

Oczywiście nawet w obrębie miast są lokalizacje mniej lub bardziej atrakcyjne z punktu widzenia kupujących. Dlatego różnice między najtańszymi i najdroższymi mieszkaniami mogą być bardzo duże. To zróżnicowanie cen wynika też m.in. z ceny gruntu, technologii budowy, standardu wykończenia oraz marży dewelopera. Na rynku pierwotnym najtańsze mieszkania zlokalizowane są na obrzeżach miast. Są to lokalizacje słabiej skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem może być też słaba infrastruktura społeczna – brak w pobliżu przedszkola, szkoły czy ośrodka zdrowia.

W nowych blokach, w przeciwieństwie do starych, wyżej wyceniane są zazwyczaj mieszkania na wyższych piętrach, głównie ze względu na lepsze nasłonecznienie, ale także większą prywatność, rozumianą jako brak sąsiadów zaglądających w okna oraz mniejszy hałas. W wieżowcach rozpiętość cen jest największa, bo z mieszkań na najwyższych kondygnacjach często roztacza się ładny widok. Mieszkania mają różne ceny także ze względu na liczbę pokoi. Mniejsze metrażowo mieszkania mają zwykle relatywnie wyższy koszt. Np. kawalerki potrafią być nawet o ponad jedną trzecią droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych. Sprzedający wykorzystują po prostu fakt, że małe mieszkania mają niższą cenę jednostkową.

No dobrze, to kiedy możemy mówić, że mieszkanie w danym mieście ma niską cenę? Marek Wielgo zastrzega, że nie da się zastosować kryterium ceny metra kwadratowego, jednakowego dla wszystkich miast. Zbyt duże są bowiem między nimi różnice. Dlatego dla uproszczenia do tanich zaliczona została jedna czwarta mieszkań z najniższą ceną metra kwadratowego w ofercie firm deweloperskich. Np. w Warszawie trzeba ich szukać głównie po prawej stronie Wisły, czyli w takich dzielnicach jak Białołęka, Rembertów, Wawer czy Wesoła. Bez problemu znajdziemy tam mieszkania z ceną metra kwadratowego poniżej mediany w tym segmencie rynku, która dla Warszawy wynosi niespełna 11,3 tys. zł. Ceny najtańszych nie przekraczają zaś 9  tys. zł za metr.

Jednak to w Krakowie, a nie w Warszawie, ta mediana jest najwyższa. Jeśli ktoś szuka mieszkania w stolicy województwa małopolskiego, z ceną poniżej 12,2 tys. zł za m kw. (mediana), powinien sprawdzić w pierwszej kolejności oferty deweloperów w dzielnicach Wzgórza Krzesławickie i Swoszowice. Najprawdopodobniej można tam jeszcze trafić na mieszkania, których cena za metr kwadratowy nie przekracza 10 tys. zł.

Z kolei Łódź jest najtańszą metropolią wśród siedmiu największych miast. Mediana ceny metra kwadratowego w segmencie najtańszych mieszkań wynosi tu tylko 8,3 tys. zł. Oczywiście łódzcy deweloperzy oferują też tańsze lokale, m.in. w dawnych dzielnicach: Bałuty, Widzew, Polesie czy Chojny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi niemal co dziesiąte mieszkanie w ofercie firm deweloperskich ma cenę poniżej 8 tys. zł  za m kw. 

A gdzie szukać najtańszych mieszkań w pozostałych metropoliach? W Katowicach można je znaleźć m.in. w Zespole Dzielnic Południowych, w Gdańsku – w dzielnicach Jasień, Kokoszki, Orunia Górna-Gdańsk Południe. Poszukiwania w Poznaniu warto zacząć w Naramowicach, Piątkowie i Ławicy, natomiast we Wrocławiu – w dzielnicach Psie Pole i Krzyki. W ofercie wrocławskich firm deweloperskich udział mieszkań z ceną poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy stanowi przeszło 7%.   

Niestety, tylko w Łodzi i Katowicach zwiększyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy oferta w segmencie najtańszych mieszkań. Pod koniec listopada tego roku było ich w Łodzi przeszło 1,3 tys., natomiast przed rokiem niespełna 900. Problem w tym, że ich ceny we wszystkich największych miastach ostro poszybowały w górę. Przy czym w Krakowie mediana w segmencie najtańszych mieszkań wzrosła w tym okresie aż o 31%! Dla porównania zarówno mediana, jak i średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w tym mieście wzrosła o 25%.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl