Zakup mieszkania z rynku wtórnego – mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze prawo do lokalu?
Mając zgromadzony kapitał, bądź wyliczoną zdolność kredytową i upatrzone odpowiednie mieszkanie warto zacząć od sprawdzenia jego stanu prawnego. Jeśli wybrane lokum pochodzi z rynku wtórnego, po pierwsze warto wiedzieć, czy jest to mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czym się one od siebie różnią?
Prawo własności odrębnego lokalu mieszkalnego definiuje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wynika z niej przede wszystkim możliwość dowolnego rozporządzania swoim mieszkaniem.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie z Art. 244 Kodeksu cywilnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Co to oznacza w praktyce? O ile własność lokalu daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.
Warto podkreślić, że obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Dodatkowo zarówno z własnościowe mieszkanie, jak i spółdzielcze prawo do lokalu można wynająć i czerpać z tego tytułu zyski. Ponadto w obydwu można swobodnie dokonywać remontów.
W obu przypadkach należy również sprawdzić status prawny gruntu na którym jest posadowiony budynek. Zdarza się bowiem, że ich status może być nieuregulowany. Wtedy warto rozważyć ryzyka zakupu takiego lokalu.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – księga wieczysta
Po ustaleniu tytułu prawnego, które najlepiej zweryfikować prosząc właściciela o przedstawienie podstawy prawnej, zwykle aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości, warto również sprawdzić czy mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą. Należy nadmienić, że nie ma obowiązku, aby każde mieszkanie ją posiadało.
Jeśli otrzymaliśmy od właściciela numer księgi wieczystej należy ją sprawdzić. Jak to zrobić? Można ją bezpłatnie zweryfikować on-line w Centralnej Ewidencji Ksiąg Wieczystych, utworzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Na początek sprawdźmy właściciela nieruchomości – czy oby na pewno jest nim osoba, która za niego się podaje. Kolejno wpisy w każdym dziale. Zweryfikujemy, czy w dziale czwartym ustanowiona jest hipoteka, a także czy w dziale trzecim nie ma ustanowionego prawa dożywocia. Musimy wiedzieć, że w przypadku kupna nieruchomości z dożywotnikiem nabywamy również obowiązki o charakterze alimentacyjnym. Warto również sprawdzić w dziale drugim księgi wieczystej w jaki sposób obecny właściciel nabył przedmiotową nieruchomości.
Jeśli księga wieczysta nie wzbudza naszych podejrzeń możemy przejść do kolejnych etapów.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – inne czynności
Równie istotne jest spotkanie z administratorem nieruchomości. W zależności od tego jaka jest forma prawna mieszkania będzie nim administrator nieruchomości w siedzibie firmy zajmującej się zarządzaniem budynkiem lub zarządca ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto zapytać o przeprowadzone w ostatnich latach remonty całej nieruchomości, a także o te planowane. Możemy również ustalić, czy lokal nie jest zadłużony z tytułu braku płatności za czynsz. Z zarządcą możemy również porozmawiać na temat częstości sprzątania części wspólnych, czy wywozu śmieci.
Jeśli z kolei chcemy sprawdzić okolicę pod kątem planowanych inwestycji, np. budowy trasy szybkiego ruchu sprawdźmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony dla gminy, miasta, czy dalej dzielnicy miasta.
Warto również ustalić z właścicielem, kto jest zameldowany w mieszkaniu i uzyskać od niego zobowiązanie do opróżnienia lokalu do czasu sprzedaży.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – forma sporządzenia umowy
Umowa przeniesienia własności zawsze i bezwzględnie musi odbyć się w formie aktu notarialnego sporządzonego u notariusza.
Jednak przed zawarciem umowy końcowej niezbędne może okazać się podpisanie umowy przedwstępnej, która jest zobowiązaniem do zawarcia umowy właściwiej. Wówczas istotne jest rozważenie zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Nie jest on wymagany, w związku z czym możemy ją podpisać w zwykłej formie pisemnej, bez obecności notariusza. Co jednak daje podpisanie jej jako aktu notarialnego? Tylko umowa przedwstępna podpisana przez strony u notariusza zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem. Można również zażądać wpisania roszczenia do księgi wieczystej. Należy jednak liczyć się z tym, że są to dodatkowe koszty.