Polski Ład. Budowa domów do 70 mkw. bez pozwolenia
Znamy coraz więcej szczegółów regulacji dotyczących możliwości budowy domów do 70 mkw. bez zezwolenia. W minionym tygodniu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii (MPRiT) odbyły się konsultacje w tej sprawie.
– Zgodnie ze wstępnymi założeniami resortu rozwoju realizacja tego rodzaju obiektów ma odbywać się z uwzględnieniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku ich braku zgodnie z warunkami zabudowy w ramach procedury zgłoszenie z projektem budowlanym. Pojawia się zatem projekt budowlany, którego według pierwszych zapowiedzi miało nie być – mówi DGP Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Ministerstwo deklaruje przyspieszenie wydawania warunków zabudowy. W przypadku prostych budynków jednorodzinnych miałoby to być do 30 dni. – Pytanie, jak to fizycznie zrobić? Urząd ma obowiązek zawiadomić o wszczęciu postępowania. W ciągu 30 dni nawet tzw. zwrotki nie zdążą wrócić – zastanawia się ekspert, dodając, że na wydaną decyzję o warunkach zabudowy stronom przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w ciągu 14 dni.
Drożej i bardziej niebezpiecznie
Mariusz Okuń tłumaczy, że choć domy takie będą musiały spełnić określone warunki techniczne, do realizacji inwestycji nie będzie potrzebny kierownik budowy ani dziennik budowy. Cała odpowiedzialność ma spaść na inwestora.
– Rodzą się pytania. Gdzie geodeta wpisze wytyczenie obiektu budowlanego? Kto i gdzie potwierdzi odbiór podłoża gruntowego pod fundamenty? Kto stwierdzi, że prace realizowane są prawidłowo i przede wszystkim bezpiecznie (np. odbiór zbrojenia)? I w końcu kto oświadczy, że budynek został wykonany zgodnie z projektem budowlanym? – punktuje ekspert.
I pyta, kto zdecyduje się na budowanie domu, który z dużym prawdopodobieństwem nie będzie mógł być odebrany przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i w konsekwencji użytkowany zgodnie z prawem. Mariusz Okuń uważa, że skutek będzie taki, że nadzór budowlany w drodze postępowania legalizacyjnego nakaże wykonanie ekspertyzy technicznej za kilka tysięcy złotych.
– Niepotrzebne nerwy i przedłużenie inwestycji – tak właśnie skończą się oszczędności na kierowniku budowy. Oczywiście wtedy, gdy budynek będzie wykonany zgodnie z projektem budowlanym, planem miejscowym, bo w innym przypadku – rozbiórka – akcentuje.
Brak nadzoru w fazie realizacji inwestycji może również doprowadzić do tego, że takie domy będą użytkowane bez zgłoszenia, w stanie niekończącej się budowy. – Przy realizacji budynków jednorodzinnych, szczególnie tych budowanych systemem gospodarczym, jak podaje Państwowa Inspekcja Pracy, jest najwięcej zagrożeń wypadkowych – co wynika z oszczędzania na bezpieczeństwie. Brak kierownika budowy na domkach do 70 mkw. jeszcze to zjawisko pogłębi – przewiduje Mariusz Okuń.
Krytykują architekci i deweloperzy
Obawy inżynierów w tej kwestii podzielają architekci. – Jesteśmy sceptyczni wobec pomysłów braku kierownika budowy i dziennika budowy. Kontrola przez profesjonalistów powinna być utrzymana, należy ją wręcz wzmacniać, tym bardziej że nie są to duże koszty w całości inwestycji – mówi Wojciech Gwizdak, sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.
Krytyczny jest też Mariusz Ścisło, architekt, były prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), pełnomocnik SARP ds. legislacji, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. – Budowanie bez nadzoru, bez kierownika budowy, grozi katastrofą. Kto będzie odpowiadał za ewentualne skutki wad wykonawczych, włącznie z katastrofą budowlaną? – pyta.
– Główna kontrowersja dotyczy braku kierownika budowy i dziennika budowy. Lepiej nie dopuszczać do sytuacji, że prywatny inwestor kupi kilka ton cegieł w markecie budowlanym, nie zrobi przyłączy ani kanalizacji, użyje niewłaściwego betonu, a na koniec wszystko mu się zawali – przestrzega Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Budowa na zgłoszenie już jest, ale niepopularna
Eksperci zwracają uwagę, że już teraz można budować domy na zgłoszenie, jednak tylko ok. 1 proc. inwestycji realizowanych jest w ten sposób. Mariusz Ścisło uważa, że to efekt wyśrubowanych rygorów uzyskiwania uzgodnień. Wojciech Gwizdak uważa, że receptą mogłoby być przedefiniowanie i zmiana kryteriów obszaru oddziaływania obiektu w przypadku zabudowy jednorodzinnej, bo dzięki temu można by nie brać pod uwagę sąsiadów jako strony postępowania administracyjnego. – Pozwoliłoby to skrócić procedurę i upowszechnić zgłoszenia – podkreśla.
Wielkość działki i respektowanie planów
Według źródeł DGP w resorcie rozwoju w nowej regulacji nie przewiduje się przepisu określającego wielkość działki, na której będzie można postawić dom o powierzchni do 70 mkw. Projekt będzie jednak przewidywał ograniczenie, że na każde 1000 mkw. działki może przypadać tylko jeden budynek. Rozwiązanie to ma zapobiegać wykorzystywaniu tego przepisu do budowy osiedli, bo ma on służyć wyłącznie indywidualnym inwestorom.
Wojciech Gwizdak zaznacza, że budowa małych domów powinna odbywać się z zachowaniem procedur wynikających z planowania przestrzennego. Także Mariusz Ścisło podkreśla, że najważniejsze jest poszanowanie ustaleń planistycznych. Wtóruje im Przemysław Dziąg. – Takie budynki nie mogą naruszać ładu przestrzennego. Nie chodzi przecież o to, by powstała sieć domów jednorodzinnych pobudowanych w oderwaniu od aktów planistycznych – wskazuje.
Sonia Sobczyk-Grygiel