Dotychczasowy stan prawny – swoboda kontraktowania
Na kanwie praktyki, doktryna zaczęła określać przedmiot umowy rezerwacyjnej jako zobowiązanie dewelopera do wyłączenia, z jego oferty sprzedaży, danego lokalu mieszkalnego wybranego przez potencjalnego nabywcę. Wyłączenie to jest czasowe i zazwyczaj odpłatne, a zawarcie takiej umowy rezerwacyjnej zależy wyłączenie od woli stron.
Umowa rezerwacyjna do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021, poz.1177), tzw. nowej ustawy deweloperskiej, jest zawierana wyłącznie na zasadzie swobody kontraktowania. Zatem, granice omawianego stosunku prawnego wyznacza art. 3531 Kodeksu cywilnego, w oparciu o który strony umowy rezerwacyjnej mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Prima facie takie rozwiązanie zdaje się być podstawą do umowy idealnej, „szytej na miarę”. Jednak tak szeroko wyznaczone ramy, w praktyce są przyczyną wielu wątpliwości, przykładowo dotyczących wysokości i charakteru opłaty rezerwacyjnej[1]. Co szczególnie ważne, prawidłowo skonstruowana umowa rezerwacyjna powinna wyważać interesy zarówno dewelopera jak i przyszłego nabywcy w sposób symetryczny regulując ich prawa i obowiązki. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wprost wskazuje, że pominięcie tego aspektu skutkuje nieważnością postanowień umownych, w których pozycja prawna konsumenta (nabywcy) jest gorsza od pozycji prawnej przedsiębiorcy (dewelopera).[2] Zatem w obliczu dynamicznych zmian na rynku nieruchomości, umowa rezerwacyjna oparta wyłącznie na ustaleniach stron kryje ryzyko zarówno dla potencjalnego nabywcy jak i dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska – nowa podstawa umowy rezerwacyjnej
Wspomnianą wyżej ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dookreślono ramy umowy rezerwacyjnej. Od tej daty podstawą omawianej umowy nie będzie wyłączenie wola stron kontraktu, lecz przede wszystkim przepisy ww. ustawy. Artykuły od 29 do 34 ustawy wchodzą w życie 30 czerwca 2022 r, zaś umowa rezerwacyjne przybierze następującą konstrukcję.
- Dla porządku Ustawodawca wskazał, że umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a jej treść powinna zawierać w szczególności: (i) strony, miejsce i datę zawarcia umowy; (ii) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; (iii) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; (iv) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; (v) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; (vi) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń. Powyższy katalog stanowi otwarte wyliczenie, co oznacza strony mogą rozszerzać zapisy umowy o kolejne postanowienia.
- Zaznaczono, że umowa rezerwacyjna jest umową zawartą na czas określony. Przy czym, doprecyzowano, że w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
- Istotną zmianą dla deweloperów jest ustawowy obowiązek informacyjny. Zgodnie z art. 33 omawianej ustawy, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Jednak ww. obowiązek informacyjny został wyłączony w przypadku, zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo innych umów do których ma zastosowanie omawiana ustawa[3] oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.
- Fakultatywnie określono odpłatność umowy rezerwacyjnej. To oznacza, że strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej, lecz nie wykluczono sytuacji, w której wolą stron będzie zrezygnowanie z opłaty za rezerwację nieruchomości.
Jednak jeśli strony umowy zdecydują się wprowadzić opłatę za rezerwacje, wówczas:
- wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym;
- opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy zawartej z deweloperem, do której ma zastosowanie omawiana ustawa;
- w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej (albo innej umowy w do której ma zastosowanie omawiana ustawa) deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Wreszcie wskazano zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Na podstawie art. 34 omawianej ustawy, wprowadzono trzy sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, tj. w przypadku gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Zatem chodzi o sytuacje, kiedy deweloper nie wykona ciążącego na nim obowiązku informacyjnego omówionego w pkt III.
Trzeba zwrócić uwagę, iż w innych sytuacjach, przykładowo kiedy rezerwujący rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.
Co istotne, Ustawodawca podnosi poziom ochrony nabywcy wprowadzając wymóg zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości (tj. kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez rezerwującego powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania w wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub w przypadku nie zawarcia przez nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości z powodu nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru.
Podsumowanie
W uzasadnieniu do projektu omawianej ustawy, wskazano że: propozycja uregulowania umów rezerwacyjnych wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przedsiębiorców zarówno z branży deweloperskiej, jak i finansowej. Deweloperzy otrzymają możliwość skorzystania z instrumentu potwierdzającego gwarancję zainteresowania ze strony potencjalnego nabywcy. Instrument ten zapewni im również możliwość wykazania przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży (poziomu zainteresowania ich ofertą wśród przyszłych nabywców). Jednocześnie poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zawrą umowę rezerwacyjną, wzrośnie w porównaniu do sytuacji obecnej (brak jakichkolwiek regulacji). Dzięki proponowanym rozwiązaniom przyszli nabywcy będą obowiązkowo informowani o wszystkich istotnych szczegółowych informacjach dotyczący samego dewelopera, prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego). Ponadto zminimalizowane zostanie ryzyko utraty ewentualnie wpłacanych środków tytułem opłaty rezerwacyjnej.
Powyższe stanowi trafne podsumowanie oczekiwań co do ustawowego uregulowania umowy rezerwacyjnej. Chociaż zwykle zawężanie swobody kontraktowania jest ocenianie negatywnie, jako kolejne „wymysły” Ustawodawcy. To jednak omówioną zmianę, polegającą na ustawowym uregulowaniu ram umowy rezerwacyjnej, należy ocenić pozytywnie - jako „dobry pomysł”. Nowa regulacja porządkuje, konkretyzuje i dookreśla jedynie ramy umowy rezerwacyjnej, zaś to nie wyłącza ani swobody jej zawierania, ani dalszego konkretyzowania wzajemnych obowiązków stron umowy rezerwacyjnej.
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta już podczas kontroli działań deweloperów w 2014 r. zauważył, że: „opłata pobierana przez dewelopera z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej może mieć charakter bezzwrotny, tzn. nie podlegać zwrotowi w przypadku nie zawarcia kolejnej umowy (np. przedwstępnej, deweloperskiej, sprzedaży) albo podlegać zwrotowi. W niektórych przypadkach nabywcy nie ponoszą żadnych opłat z tytułu zawarcia takiej umowy. Z informacji zgromadzonych w trakcie niniejszego badania wynika, że umowy rezerwacyjne stosuje 45 na 93 zbadanych deweloperów, w tym opłaty z tego tytułu pobiera 43 deweloperów. W 34 przypadkach opłaty te mają charakter zwrotny, a w 14 bezzwrotny (takie dane liczbowe wynikają z faktu, iż niektórzy deweloperzy, w zależności od inwestycji pobierają taką opłatę albo nie). Minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 zł do 3 000 zł.” Departament Polityki Konsumenckiej UOKiK, Raport Konsument na Rynku Deweloperskim, Warszawa 2014.
[2] „Konsument – który ponosi całe ryzyko gospodarcze – może bowiem jedynie stracić, natomiast deweloper przeciwnie – jedynie zyskać. W razie niewykonania umowy przez konsumenta, traci on na rzecz dewelopera wpłacone środki. W sytuacji odwrotnej – gdy do zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn zależnych od dewelopera – jest on zobowiązany jedynie do zwrotu otrzymanej opłaty rezerwacyjnej. Z powyższych względów postanowienia, które zawierają omówioną wyżej konstrukcję opłaty rezerwacyjnej, należy uznać za naruszające klauzulę generalną zawartą w art. 3851 § 1 k.c. oraz za niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853 pkt 16 k.c.” Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, Warszawa 2007 r.
[3] tj. umowy (i) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, (ii) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu lub, (iii) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej
Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej
Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej
Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków