Powierzchnia nowych mieszkań deweloperskich
Eksperci HRE Investments przypominają, że jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, deweloperzy sukcesywnie zmniejszają powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania – w 2009 roku średnia powierzchnia mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem wynosiła w dużych miastach ok. 65 m kw., a po upływie 11 lat wielkość ta skurczyła się do 56 m kw. Wskazali jednak, że od co najmniej kilku lat wielkość ta nie spadła poniżej 55 m kw.
"Powody, dla których malała powierzchnia nowobudowanych lokali są przede wszystkim finansowe. Po pierwsze kurczenie się mieszkań ma związek z możliwościami finansowymi Polaków. Chodzi o to, że budując mieszkania mniejsze deweloperzy mają wyższy popyt na mieszkania. Po prostu grono rodaków, którzy mogą sobie pozwolić na wydanie np. 300 – 500 tysięcy na nowe +M+ jest znacznie większa niż grupa tych, którzy na nieruchomość chcą wydać ponad milion. Do tego w ostatnim czasie sporo mieszkań trafiało w ręce inwestorów, którzy chcą czerpać zyski z wynajmu nieruchomości. Nie jest tajemnicą, że ich łupem padają najczęściej lokale z jednym lub dwoma pokojami, ale też możliwie małą powierzchnią. Na wynajmie takich nieruchomości można bowiem zarobić najwięcej. Powód jest prosty – kupując mieszkanie płaci się za metry, a wynajmujący patrzą przede wszystkim na liczbę pokoi. Trzecim powodem z grona tych finansowych jest też chroniczny brak ziemi pod zabudowę mieszkaniową. Efektem są drożejące grunty. Skoro ziemia jest coraz droższa, a możliwości finansowe nabywców są ograniczone, to trudno się dziwić, że żeby zaoferować sensownie wycenione mieszkania deweloperzy są zmuszeni do optymalizowania projektów. W ten sposób dąży się do oferowania możliwie dużej powierzchni mieszkalnej w planowanym budynku" - czytamy w raporcie.
Regulacje budowlane a powierzchnia oferowanych mieszkań
Eksperci HRE Investments wskazują, że dane GUS sugerują za to, że wprowadzone przez rząd regulacje budowlane nie miały nadmiernego wpływu na powierzchnię oferowanych w Polsce mieszkań. Ich zdaniem to często przytaczany argument, że od 2018 roku możliwe jest budowanie mieszkań o powierzchni nie mniejszej niż 25 metrów. Oceniają, że z danych GUS wynika, że przeciętna powierzchnia nowych lokali oddawanych przez deweloperów w miastach wojewódzkich przestała spadać już w latach 2015-16 i od tego czasu średnia powierzchnia jest niemal stała. Ich zdaniem oznacza to, że wprowadzone w 2018 roku regulacje praktycznie nic nie zmieniły w przeciętnej powierzchni powstających nieruchomości.
Największe mieszkania w Opolu
"Warto przy tym mieć świadomość, że w momencie, w którym rozważamy wszystkie miasta wojewódzkie, to tak naprawdę patrzymy na kilkanaście różnych rynków. Dlatego nie sposób nie zauważyć, że np. w ubiegłym roku największe mieszkania oddawano do użytkowania w Opolu. Tam przeciętna powierzchnia zdecydowanie wybija się ze wszystkich miast w Polsce osiągając 73 m kw. To o 10 m kw. więcej niż w 2019 roku. Na drugim biegunie mamy Gorzów Wielkopolski. W stolicy województwa lubuskiego przeciętna wielkość mieszkania, które w ubiegłym roku oddał do użytkowania deweloper wyniosła 49 m kw. To o ponad 5 proc. mniej niż w 2019 roku" - wyliczają eksperci.
Jak oceniają, wyniki z jednego roku mogą być jednak obarczone znaczną przypadkowością – np. w Opolu wysoki wynik może być efektem zakończenia większej niż zwykle liczby domów jednorodzinnych, a niski wynik w Gorzowie Wielkopolskim może sugerować, że akurat w 2020 roku deweloperzy oddawali więcej mieszkań w blokach.
Najmniejsze mieszkania na rynku krakowskim
"Dlatego warto spojrzeć też na tę kwestię z perspektywy dłuższej. Okazuje się wtedy, że tradycyjnie najmniejsze mieszkania deweloperzy produkowali na rynku krakowskim, a największe w Katowicach. W Krakowie – począwszy od 2011 roku przeciętna powierzchnia utrzymywała się w podobnym zakresie – od 52 do 56 m kw. Zupełnie inaczej sytuacja rozwijała się w ostatnich latach w Katowicach. Jeszcze w 2009 roku przeciętne deweloperskie +M+ miało tam powierzchnię aż 90 m kw. W 2012 roku było to nawet prawie 100 metrów. Od tego czasu wskaźnik ten zaczął stopniowo się obniżać zrównując się w ubiegłym roku z Krakowem" - dodano w raporcie.
Jak piszą eksperci HRE Investments, w 2020 roku w miastach wojewódzkich deweloperzy oddali sumarycznie do użytkowania ponad 4,5 mln metrów kw. powierzchni użytkowej. Ich zdaniem imponująca jest również liczba mieszkań, którą dostarczyli na rynek. "Ta w ubiegłym roku wyniosła 81,2 tys. W przypadku powierzchni użytkowej oznacza to wzrost o 52 proc. w ciągu ostatnich 11 lat i aż o 77 proc. jeśli weźmiemy pod lupę liczbę oddawanych mieszkań. Dane te pokazują, że za wzrostem liczby nowych mieszkań deweloperskich nie nadąża wielkość nowej powierzchni. Trudno się dziwić tym trendom, skoro w Polsce wciąż brakuje około 1,5-2 milionów mieszkań" - dodają.
autor: Radosław Jankiewicz