Jesienna odwilż — tak obrazowo można by określić sytuację kredytobiorców we wrześniu 2023. U progu jesieni oprocentowanie kredytów wreszcie wyraźnie spadło, oczywiście za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która po raz pierwszy od jesieni 2021, a więc po dwóch latach, w czasie których stopy procentowe tylko rosły, wreszcie zdecydowała się na ich cięcie — i to mocno, bo aż o 75 punktów bazowych. Jak kształtują się więc obecnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i marże? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili to sprawdzić.
Przypomnijmy — jeszcze do początku września 2021 podstawowa stopa procentowa NBP, „odpowiedzialna” za wysokość WIBOR, a więc za oprocentowanie kredytów, wynosiła 0,10 proc. Była na tak niskim poziomie ze względu na kryzys i zastój spowodowany pandemią. Gospodarka narodowa jednak z pandemii wpadła w inflacje i od września 2021 bank centralny rozpoczął cykl mocnych podwyżek stóp procentowych. Już we wrześniu 2022 podstawowa stopa NBP wynosiła 6,75 proc. Tak drastyczne wzrosty, a do tego rygorystyczne rekomendacje KNF oczywiście mocno uderzyły zarówno w portfele Polaków spłacających raty, jak i w zdolność kredytową osób, które dopiero przymierzały się do zakupu nieruchomości. Szacowano, że kwotowy zjazd środków możliwych do uzyskania dla przeciętnie zarabiających wynosił nawet ponad 60 procent. Oczywiście taka sytuacja doprowadziła do załamania akcji kredytowej. Spadki liczby i wartości podpisanych umów wynosiły po kilkadziesiąt procent. Brak zdolności kredytowej wypychał potencjalnych kupujących na rynek najmu, co z kolei przekładało się na presję wzrostową, jeśli chodzi o czynsze.
Taki stan rzeczy trwał przez rok. Przed wrześniem 2023 bank centralny dawał sygnały o zbliżającej się obniżce stóp procentowych, jednak ostatnia decyzja RPP zaskoczyła analityków. Nie spodziewano się bowiem aż takiego cięcia. Po raz pierwszy od 2 lat stopy spadły i to aż o 0,75 pkt. proc. Aktualnie stopa referencyjna NBP wynosi 6 proc.
WIBOR, WIRON
11 września 2023, a więc po serii obniżek stóp procentowych WIBOR 3M pozostawał na poziomie 5,96 proc. Wartość WIBOR 6-miesięcznego wynosiła 5,77 proc. Jeszcze 1 września wysokość WIBOR 3M wynosiła 6,67 proc., a WIBOR 6M - 6,47 proc.
Przypomnijmy, że wiosną 2023 w bankach pojawiły się też oferty z nowym wskaźnikiem, który wszedł w życie w 2023 r., konkurencyjnym wobec WIBOR — a więc WIRON.
WIRON wskazuje na średnie oprocentowanie pożyczek międzybankowych na jeden dzień. Stawka wyliczana jest na podstawie rzeczywistych transakcji. WIRON 1 M to stopa obliczana na podstawie oprocentowania pożyczek z ostatnich 30 dni (i odpowiednio – z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy dla WIRON 3M i 6M).
Do tej pory WIRON był wyraźnie niższy od WIBOR, co miało pomóc kredytobiorcom. Ostatnio jednak tak się nie dzieje. Co prawda, po cięciu stóp procentowych WIRON również spada, ale wolniej od tradycyjnego wskaźnika. Obecnie (dane z 11.09.23) WIRON 3M wynosi 6,13 proc., a WIRON 6M - 6,03 proc.
Dlaczego nowy wskaźnik, który dotychczas był korzystniejszy dla kredytobiorców, teraz spada wolniej? Eksperci tłumaczą, że wynika to z jego konstrukcji. Gdy bank centralny zacieśnia politykę pieniężną i podnosi stopy procentowe, WIRON rośnie wolniej niż WIBOR. Jednak, gdy NBP luzuje politykę pieniężną, mocniejsze spadki notuje WIBOR.
Oprocentowanie kredytów
Aktualnie kredytobiorca, który chce zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 360 tysięcy złotych (wartość nieruchomości 400 tys., 40 tys. wkładu własnego) na 30 lat, powinien liczyć się z Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania (RRSO) na poziomie około 8 - 8,6 proc., na co składać się będzie prowizja, stawka bazowa w wysokości 5,77 - 6 proc. i średnio około 2,3 - 2,5 proc. marży banków. Do tego dochodzi też ubezpieczenie niskiego wkładu.
W banku PKO BP, przy wspomnianych wyżej parametrach, oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą procentową kształtuje się na poziomie 8,43 proc., a marża - 2,66. Rata zmienna kredytu wynosi natomiast 2530 zł. Całkowity koszt kredytu to 627 tysięcy złotych.
Zakładając, że wartość kredytu wynosi 300 tysięcy, wówczas rata takiego zobowiązania na 30 lat przy stałym oprocentowaniu, 20-procentowym wkładzie własnym i RRSO na poziomie 7,84 proc. w banku Santander wyniesie niecałe 2000 zł. Kredyt na 300 tys. zł ze zmienną stopą procentową oznacza z kolei konieczność zapłacenia bankom przeciętnie 2100 - 2200 zł miesięcznie. W banku PKO BP rata wyniesie 2160 zł.
Podsumowanie
Wg szacunków, w związku z mocnym cięciem stóp procentowych, ale też i spadkami WIBOR różnica w wysokości raty modelowego kredytu na 300 tys. zł, opartego na WIBOR 3 M po uaktualnieniu oprocentowania może wynieść nawet o ponad 150 zł mniej niż przed decyzją RPP. Niestety cieniem na sprawie kładzie się sytuacja na rynku mieszkaniowym. Rozpędzony popyt (m.in. za sprawą rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.) generuje presję na dalszy wzrost cen nieruchomości, co może niwelować pozytywny efekt obniżki stóp procentowych dla aktualnie kupujących.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl