Kredyty hipoteczne to najważniejsze z dostępnych produktów finansowych, które umożliwiają realizację marzenia o własnej nieruchomości. W ostatnich latach, a nawet miesiącach, rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych był świadkiem wielu dynamicznych zmian, które miały istotny wpływ zarówno na pożyczkobiorców, rynek nieruchomości, jak i instytucje finansowe.
- Niestabilność stóp procentowych
- Dostępność kredytów i regulacje prawne
- Kredyty o oprocentowaniu zmiennym i ryzyko kredytowe
- Wpływ na rynek nieruchomości
- Programy rządowe
Niestabilność stóp procentowych
Jedną z głównych zmian, które zaszły w ostatnim czasie, było drastyczne obniżenie stóp procentowych w marcu 2020 roku, po czym od października 2021 roku, obserwujemy sukcesywny ich wzrost. Spowodowało to początkowo niższe koszty kredytów hipotecznych dla konsumentów. Dzięki temu wiele osób zainteresowanych zakupem nieruchomości skorzystało w tamtym czasie z preferencyjnych warunków finansowych. Jednak każdorazowa podwyżka doprowadzała do znacznego obniżenia popytu na kredyty mieszkaniowe ze względu na wysokie koszty, ale nie tylko.
Dostępność kredytów i regulacje prawne
Początkowy wzrost dostępności kredytów hipotecznych, spowodowany niskim oprocentowaniem sprawił, że instytucje finansowe zaoferowały łagodniejsze wymagania dotyczące zdolności kredytowej i wkładu własnego, dlatego w 2020 roku udzielono ponad 200 tysięcy, a w 2021 – ponad 250 tysięcy kredytów. Wraz ze wzrostem oprocentowania, organizacje nadzorcze wprowadziły ścisłe wytyczne i ograniczenia, aby chronić konsumentów przed ryzykiem nadmiernego zadłużenia, stąd już w 2022 roku nastąpił spadek udzielonych kredytów o ponad 50 procent – uruchomiono 126 tysięcy kredytów. W lutym 2023 roku, Komisja Nadzoru Finansowego pozwoliła bankom na ponowne obniżenie bufora bezpieczeństwa, a co za tym idzie - zdolności kredytowej, dzięki temu I kwartał zakończył się sprzedażą 22 tysięcy kredytów.
Kredyty o oprocentowaniu zmiennym i ryzyko kredytowe
Drastyczny spadek WIBOR’u, odpowiadającego za wysokość oprocentowania zachęcił kredytobiorców do zaciągnięcia zobowiązania w oparciu o zmienną stopę procentową. Kredyty te, w porównaniu do oferty o stałym oprocentowaniu (5-letni okres oprocentowania stałego, po tym czasie – oprocentowanie zmienne), stosowały niższe stopy procentowe, jednak po pewnym czasie uległy one zmianie, co spowodowało olbrzymi wzrost raty. Wiele osób popadło z tego powodu w kłopoty finansowe. Obecnie obserwujemy odwrotną sytuację - banki oferują preferencyjne warunki dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Wybór każdej z obu możliwości oprocentowania, wiąże się z różnym stopniem ryzyka dla kredytobiorców.
Wpływ na rynek nieruchomości
Dynamiczne zmiany na rynku kredytów hipotecznych mają również znaczący wpływ na ceny nieruchomości. Obniżenie stóp procentowych i wzrost dostępności kredytów przyczynił się do wzrostu popytu na nieruchomości, co z kolei doprowadziło do wzrostu ich cen. Pomimo olbrzymiego ograniczenia udzielanych kredytów w 2022 roku, rynek nieruchomości nie odnotował w tym czasie adekwatnych do sytuacji, spadków cen. Dla potencjalnych nabywców oznacza to konieczność konkurowania o atrakcyjne oferty i zwiększenie kosztów kupna nieruchomości. Ponadto programy rządowe, wspierające ich zakup, dodatkowo przyczyniają się do dalszych podwyżek.
Programy rządowe
Pomoc państwa w zakupie nieruchomości to szczególnie korzystna opcja dla młodych osób, które często nie mają dużego wkładu własnego na początek, a także borykają się z trudnościami w kwestii zdolności kredytowej. Dotychczas umożliwiły one wielu ludziom zaciągniecie kredytu hipotecznego bez posiadania jakiegokolwiek wkładu własnego, jednak decydując się na tę ofertę, należało wziąć pod uwagę wyższą marżę banku niż w przypadku posiadania 20 procent ceny zakupu. Program “Pierwsze Mieszkanie”, który będzie obowiązywał od 1 lipca tego roku, opiera się na “Bezpiecznym Kredycie 2%” oraz “Koncie Mieszkaniowym”. Zapowiadane dopłaty do rat kredytów, częściowo wstrzymały niektórych kredytobiorców, a sprzedającym dały przestrzeń do podniesienia cen nieruchomości.
Dynamiczne zmiany na przestrzeni ostatnich lat, mają zarówno pozytywny, jak i negatywny wpływ na rynek kredytów hipotecznych, nieruchomości i konsumentów. Jaka będzie tendencja po wejściu programu rządowego? Tego dowiemy się na przestrzeni kilku tygodni.
Autor: Ewelina Czaplińska