Galerie były budowane głównie w największych polskich miastach, a w mniejszych ich funkcję pełniły równie chętnie finansowane przez inwestorów centr handlowe. Obecnie przyszłą moda na obiekty nieco innego typu – parki handlowe. Czy są i dlaczego cieszą się taką popularnością wśród inwestorów?
- Galerie handlowe, centra handlowe i parki handlowe
- Mimo spowolnienia, parki handlowe są dalej poszukiwane
- Polskie parki handlowe: inwestorzy chcą zarabiać na najmie
Duże parki handlowe często zastępują centra handlowe o znaczeniu regionalnym, zapewniając najemcom niższe koszty operacyjne i umożliwiając ekspansję na terenach dotychczas niedostępnych.
Galerie handlowe, centra handlowe i parki handlowe
Jak tłumaczy Artur Czuba, Associate Director, Investment – ze względu na swoją atrakcyjność i zdolność do przyciągania klientów, duże parki handlowe zaczęły skupiać uwagę operatorów tradycyjnie kojarzonych z centrami handlowymi, którzy chętniej otwierają tam swoje sklepy, widząc potencjał dla rozwoju. Często są to marki z ekonomicznego sektora odzieżowego, punkty gastronomiczne czy usługi takie, jak np. sale zabaw, przedszkola lub siłownie.
Na przestrzeni ostatnich lat parki handlowe rozwijały się głównie w rozmiarach zazwyczaj nie przekraczających 5 000 mkw. Funkcjonowały jako dopełnienie już istniejącej oferty handlowej lub powstawały w mniejszych miastach, często będąc pierwszym obiektem handlowym o nowoczesnym charakterze.
Aktualnie widzimy trend rozszerzania tych metraży. W procesie budowy lub rozbudowy znajdują się 32 duże parki handlowe GLA powyżej 5 000 mkw.. 6 z nich przekracza 20 000 mkw. GLA i łącznie odpowiada za ponad 50 procent nowej powierzchni w tym segmencie – wylicza Artur Czuba.
Największym parkiem handlowym na etapie budowy jest Sun Park Mysiadło, który pod koniec 2024 roku zaoferuje 55 000 mkw. GLA.
Mimo spowolnienia, parki handlowe są dalej poszukiwane
Mimo ogólnego spowolnienia na rynku inwestycyjnym, parki handlowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, pozostając jednym z preferowanych typów aktywów wśród inwestorów. Te obiekty są postrzegane jako względnie stabilne i bezpieczne pod względem inwestycyjnym, przy czym ich koszt jest relatywnie niski, z typowymi wartościami transakcji wahającymi się między 5 a 15 milionami euro.
– W 2023 roku, parki handlowe i mniejsze obiekty typu „convenience” reprezentowały 56 procent łącznego wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, stanowiąc także około połowy wszystkich zrealizowanych transakcji. Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł już kilka takich transakcji, z udziałem Avison Young w roli pośrednika sprzedającego 2 z nich. I spodziewamy się kilku kolejnych przejęć dużych parków handlowych w najbliższych miesiącach – wskazuje Artur Czuba.
Polska, z uwagi na swój rozmiar, dynamiczny rozwój ekonomiczny i dużą liczbę miast, wyróżnia się na tle innych krajów, gdzie ceny parków handlowych są znacznie wyższe. Z tego względu, nasz kraj co roku przyciąga nowych inwestorów szukających atrakcyjnych ofert.
W 2023 roku na polskim rynku zadebiutował francuski inwestor FREY, nabywając Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, co było jedną z trzech największych transakcji w 2023 roku. Z kolei 2 parki handlowe typu „convenience” na Śląsku zainteresowały austriackiego inwestora typu „family office”, którego wprowadził na rynek zespół Avison Young.
Ze względu na dostępność gruntów inwestycyjnych, a także na fakt, że segment parków handlowych nie jest jeszcze nasycony, oczekujemy kolejnych projektów deweloperskich tego typu formatów handlowych. Aktualnie w budowie jest ok. 50 obiektów tego typu. Warto zwrócić uwagę, że wolumen inwestycyjny zależy w głównej mierze od deweloperów dostarczających na rynek nowy produkt: w 2023 roku to właśnie nowe projekty (istniejące do 2 lat na rynku) stanowiły 40% sprzedanych parków handlowych.
Polskie parki handlowe: inwestorzy chcą zarabiać na najmie
Polski rynek parków handlowych jest ciągle rozdrobniony, co potwierdza również niska liczba transakcji portfelowych. W 2023 roku na rynku handlowym sprzedano 3 mniejsze portfele parków handlowych, z czego Avison Young doradzał przy 2 z nich.
– Na lokalnym rynku nie ma zbyt wielu ofert portfeli parków handlowych czy sklepów operatorów spożywczych, co wyraźnie odróżnia Polskę od rynków zachodnich. Główni lokalni inwestorzy, nabywając parki handlowe, nie planują ich szybkiej odsprzedaży, celując w długoterminowe zyski z wynajmu. Tym samym, rynek portfeli parków handlowych pozostaje stosunkowo mało aktywny – tłumaczy ekspert.
W Polsce, ponad 20 podmiotów inwestycyjnych poszukuje parków handlowych, co świadczy o znacznej konkurencji na rynku, mimo jego ochłodzenia. Jeśli chodzi o pochodzenie inwestorów, wyraźnie widoczny jest wzrost zainteresowania graczy z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich, a także lokalnych.
– Często są to inwestorzy indywidualni lub małe family offices. Inwestorzy indywidualni wciąż chętnie kupują również pojedyncze sklepy spożywcze, przebijając często oferty funduszy inwestycyjnych – podkreśla Artur Czuba.
W ocenie eksperta największym wyzwaniem jest aktualnie znalezienie obiektu w odpowiedniej cenie, oferującego przy tym wysoką jakość. Preferowane są nowe obiekty w dużych miastach z długoterminową umową z sieciowym operatorem spożywczym. Na rynku nie brakuje ani chętnych do kupna, ani ofert sprzedaży.