Od 58 do nawet 110 metrów kwadratowych – teoretycznie na takie metraże może obecnie pozwolić sobie trzyosobowa rodzina wykorzystując do cna swoją zdolność kredytową i dodając jeszcze 20% wkładu własnego. Najmniejsze możliwości nabywcze są w Warszawie, a największe w Katowicach.
Jak duże mieszkanie można kupić biorąc maksymalny kredyt mieszkaniowy na jaki pozwala zdolność kredytowa?
Mija niemal rok od momentu, kiedy nasza zdolność kredytowa osiągnęła dno. Mniej więcej o tej samej porze w 2022 roku przykładowa rodzina mająca do dyspozycji dwie średnie krajowe mogła pożyczyć na zakup mieszkania mniej niż 400 tys. złotych. W ciągu 11 miesięcy dostęp do kredytów znacznie się jednak poprawił. W związku z tym, w ramach zabawy na liczbach HREIT postanowił sprawdzić, ile metrów kwadratowych mieszkania może nabyć przykładowa rodzina w czerwcu 2023 roku.
Innymi słowy sprawdzamy, co moglibyśmy kupić gdybyśmy podchodzili do naszego domowego budżetu bardzo nieroztropnie i zaciągnęli największy dług na jaki nas stać. Gdyby tego było mało, to zakładamy przy tym, że dysponujemy 20-proc. wkładem własnym i mamy pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych. Do wydania mielibyśmy więc prawie 700 tys. złotych, a w kieszeni mielibyśmy jeszcze zarezerwowane około 56 tysięcy na pośrednika, notariusza, opłaty sądowe, około kredytowe i podatek. Nawiasem mówiąc, przy obecnym oprocentowaniu kredytów rata 30-letniego kredytu na 558 tysięcy złotych wynosiłaby około 4,4 – 4,7 tys. zł miesięcznie.
Najmniejsze mieszkanie w Warszawie
Za 700 tysięcy złotych można obecnie kupić od 58 do nawet 110 metrów kwadratowych mieszkania w mieście wojewódzkim. Najmniejszy lokal nabędziemy oczywiście w Warszawie. Zgodnie z danymi NBP za metr kwadratowy trzeba w stolicy zapłacić obecnie (I kwartał 2023 roku) niemal 12 tys. złotych. Zaciągając około 558 tys. złotych kredytu i posiadając 20-procentowy wkład własny, co stanowi dodatkowe prawie 140 tysięcy, rodzina może kupić nieco ponad 58 metrów kwadratowych mieszkania w stolicy.
Większe możliwości nabywcze nasza trzyosobowa rodzina miałaby natomiast w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu. W tych miastach aktualna zdolność kredytowa pozwoliłaby na kupno mieszkania o powierzchni od 63 (Gdańsk) do prawie 70 (Wrocław) metrów kwadratowych. Wszystko dlatego, że średnie ceny za metr są tutaj niższe niż w Warszawie. Nasz hipotetyczny budżet pozwoliłby natomiast na zakup od 70 do nawet 90 metrów w Gdyni, Poznaniu, Rzeszowie, Lublinie i Szczecinie.
W niektórych miastach ponad 100 metrów kwadratowych
Z drugiej strony rankingu znajdziemy miasta wojewódzkie, w których możliwości nabywcze przykładowej rodziny to ponad 100 metrów kwadratowych mieszkania. Dotyczy to Opola, Olsztyna, Łodzi, Zielonej Góry, Bydgoszczy, Kielc i Katowic. W najlepszym położeniu są mieszkańcy stolicy województwa śląskiego, gdzie przeciętnie metr kwadratowy lokalu kosztował ponad 6,3 tys. złotych.
| Potencjalne możliwości nabywcze trzyosobowej rodziny | ||
Miasto | Przeciętna cena transakcyjna używanego mieszkania | Metraż mieszkania możliwy do kupienia za 697 tys. zł* |
| Warszawa | 11 940 zł | 58,4 |
| Gdańsk | 10 963 zł | 63,6 |
| Kraków | 10 872 zł | 64,1 |
| Wrocław | 9 980 zł | 69,9 |
| Gdynia | 9 436 zł | 73,9 |
| Poznań | 8 302 zł | 84,0 |
| Rzeszów | 8 133 zł | 85,7 |
| Lublin | 7 761 zł | 89,8 |
| Szczecin | 7 788 zł | 89,5 |
| Białystok | 7 599 zł | 91,8 |
| Olsztyn | 6 793 zł | 102,6 |
| Bydgoszcz | 6 389 zł | 109,1 |
| Łódź | 6 579 zł | 106,0 |
| Opole | 6 852 zł | 101,8 |
| Katowice | 6 319 zł | 110,3 |
| Kielce | 6 384 zł | 109,2 |
| Zielona Góra | 6 496 zł | 107,3 |
| *557,8 tys. zł długu plus wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości | ||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych o zdolności kredytowej i cen wg NBP | ||
Zdolność kredytowa rośnie, czy nie?
Skąd wzięliśmy maksymalną kwotę jaką może pożyczyć obecnie od banku przykładowa rodzina? W czerwcu 2023 roku trzyosobowa rodzina, która dysponuje dwiema średnimi krajowymi może pożyczyć na zakup mieszkania prawie 558 tys. złotych – wynika z badania przeprowadzonego przez HREIT. Jest to mediana, a więc połowa banków zadeklarowała kwotę wyższą, a połowa niższą.
Co ciekawe, najnowszy odczyt jest o prawie 9% niższy niż miesiąc wcześniej. Skąd ten zaskakujący spadek? Póki co winić możemy jedynie statystykę. Jak się bowiem okazuje 6 spośród 9 badanych instytucji zadeklarowało chęć pożyczenia naszej przykładowej rodzinie wyższej kwoty niż w maju. Tylko w trzech bankach analitycy zasugerowali mniejszą niż przed miesiącem zdolność kredytową. Największy spadek odnotowaliśmy w PKO, który działa pod dwiema markami. Niespodziewanie w czerwcu zaproponowano tam naszej rodzinie aż o 63,3 tys. złotych mniej niż w maju 2023 roku. Dopiero w kolejnych miesiącach zobaczymy czy jest to chwilowa zmiana, czy kryje się za tym coś poważniejszego.
Rynek kredytów mieszkaniowych. Większość banków poprawiła swoją ofertę
W porównaniu do maja miesiąca większość banków poprawiła swoje oferty kredytowe. Na największy dług nasza przykładowa rodzina może obecnie liczyć w Aliorze. Propozycja banku opiewa na niemal 670 tys. złotych. W dalszej kolejności mamy natomiast oferty Banku Pekao, VeloBanku czy Banku Millennium, w których zdolność kredytowa przekracza 600 tys. złotych. W zestawieniu widnieją jeszcze propozycje poniżej kwoty. Mowa tutaj o BNP Paribas, Santanderze, PKO Banku Polskim, PKO Banku Hipotecznym, ING czy BOŚ Banku. W tych instytucjach nasza przykładowa rodzina mogłaby pożyczyć na zakup mieszkania od 510 tys. złotych do ponad 560 tys. złotych.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 065 zł netto | |||
Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | RRSO zapropono-wanego kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Alior | 668 042 zł | 9,50% | 90% |
| Bank Pekao | 633 100 zł | 9,06% | 90% |
| VeloBank | 626 865 zł | 8,97% | 90% |
| Bank Millennium | 621 000 zł | 9,18% | 90% |
| BNP Paribas | 560 076 zł | 8,98% | 80% |
| Santander | 555 505 zł | 9,13% | 90% |
| PKO Bank Polski | 553 050 zł | 9,51% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 553 050 zł | 9,51% | 90% |
| ING | 545 161 zł | 8,70% | 80% |
| BOŚ Bank | 510 236 zł | 9,46% | 80% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 065 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.06.2023 r.) | |||
Oskar Sękowski, Bartosz Turek, HREIT