Ceny mieszkań
W analizie wskazano przeciętną cenę transakcyjną dla Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Zdaniem analityków tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym wyniosło w czwartym kwartale 2020 roku 7,8 proc. rok do roku, jednak w kolejnych latach będzie znajdować się w trendzie spadkowym osiągając poziom 6,8 proc. w roku 2023.
Według Credit Agricole oczekiwany dalszy, aczkolwiek wolniejszy wzrost cen mieszkań będzie wspierany nie tylko przez utrzymujący się popyt, ale również ograniczoną podaż nowych mieszkań związanych z trudnościami deweloperów w pozyskiwaniu nowych gruntów pod inwestycje. Czynnikiem oddziałującym w kierunku wzrostu cen mieszkań jest również wejście w 2021 r. życie przepisów wymagających aby nowopowstałe domy spełniały ostrzejsze normy energetyczne.
“Dostrzegamy ryzyko w dół dla naszej prognozy w przypadku materializacji scenariusza niekorzystnego przebiegu pandemii COVID-19 w kolejnych kwartałach. W takich warunkach będziemy mieli do czynienia ze spadkiem popytu na wynajem mieszkań, m.in. ze względu na przedłużającą się naukę w trybie zdalnym, ograniczenia w turystyce czy też zmniejszony napływ imigrantów. A to z kolei będzie ograniczało atrakcyjność zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Dodatkowym czynnikiem osłabiającym presję na wzrost cen w takim scenariuszu alternatywnym byłoby pogorszenie sytuacji na rynku pracy” - zwracają uwagę analitycy.
Dynamika cen mieszkań
Jak informuje Credit Agricole, w celu przygotowania prognozy analitycy banku posłużyli się modelem ekonometrycznym, w którym roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych: stopy bezrobocia BAEL, wartości zakupów mieszkań “za gotówkę” i oczekiwań gospodarstw domowych co do wzrostu cen mieszkań.
Stopa bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań, pozwala, według analityków, na uchwycenie jednocześnie wielu czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.). Zmienna ta została uwzględniona w modelu z jednokwartalnym wyprzedzeniem, co oznacza, że to przyszła sytuacja na rynku pracy (a tym samym sytuacji finansowej gospodarstwa domowego) mają duże znaczenie w kontekście decyzji o zakupie mieszkania.
Wartości zakupów mieszkań “za gotówkę”, reprezentuje wpływ tzw. popytu inwestycyjnego (długoterminowa lokata kapitału) na ceny mieszkań. Analitycy posłużyli się roczną dynamiką szacowanego przez NBP popytu gotówkowego na zakup mieszkań deweloperskich we wspomnianych wyżej siedmiu miastach.
Wzrost cen mieszkań
W modelu przyjętym przez Credit Agricole, miernikiem oczekiwań gospodarstw domowych na wzrost cen mieszkań są wyniki badania ankietowego “Finansowy Barometr ING”. W latach 2014-2018 34-38 proc. ankietowanych zgadzało się ze stwierdzeniem, że ceny domów nigdy nie spadają. W latach 2018-2019 odsetek odpowiedzi twierdzących kształtował się na poziomie zbliżonym do 50 proc.. Z kolei w 2020 r. odnotowano spadek tego odsetka do 46 proc. “Zmienna ta odzwierciedla nie tylko skłonność Polaków do zakupu mieszkania w obawie przed dalszym wzrostem cen, ale również ma za zadanie uwzględniać zmiany popytu spekulacyjnego (zakup mieszkań w celach inwestycyjnych)” - zwracają uwagę analitycy.
W celu przygotowania prognozy cen mieszkań analitycy przyjęli, że po przejściowym wzroście w 2020 r. stopa bezrobocia ponownie obniży się w 2021 r. i w horyzoncie prognozy będzie kształtowała się na poziomie ok. 3,0 proc. Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez Credit Agricole przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem absorpcji środków unijnych.
Analitycy uważają, że wraz z normalizacją sytuacji epidemicznej będziemy obserwowali ponowny wzrost zakupów mieszkań za gotówkę.
“Stopy procentowe pozostaną w najbliższych latach na niezmienionym poziomie, co będzie sprzyjać inwestycjom w mieszkania, które będą alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych. Inwestycje te mogą być finansowane z bufora oszczędności zgromadzonego przez gospodarstwa domowe w trakcie pandemii, który zgodnie z naszymi szacunkami wyniósł w 2020 r. ok. 90 mld zł” - czytamy w analizie.
“Spójne z założeniem o rosnącym popycie gotówkowym na mieszkania jest przyjęcie założenia, że odsetek Polaków oczekujących, że +ceny domów nigdy nie spadają+ będzie utrzymywał się na podwyższonym poziomie. W naszej prognozie przyjęliśmy, że odsetek respondentów zgadzających się z tym stwierdzeniem obniży się nieznacznie do 44 proc. w horyzoncie 2023 r. i będzie utrzymywał się wyraźnie powyżej średniej z lat 2014-2017” - dodano.
autor: Łukasz Pawłowski
pif/ drag/