Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?
Terminy zasiedzenia
Zasiedzenie ma na celu uzgodnienie stanu prawnego z rzeczywistym, długotrwałym stanem posiadania. Prawo wymaga jednak spełnienia dwóch kluczowych przesłanek: samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu określonego czasu – 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary. Jeżeli choć jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, sąd oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.
Najczęstsza przeszkoda: brak posiadania samoistnego
Kluczowym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością musi zachowywać się jak jej właściciel – dbać o nią, podejmować decyzje, ponosić nakłady na nieruchomość.
Zasiedzenie nie będzie możliwe, jeśli posiadanie ma charakter zależny. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem i uznaje jego prawa. Do tej grupy zaliczamy przede wszystkim:
● Najemców. Osoba wynajmująca mieszkanie lub dom nie może go zasiedzieć, ponieważ jej prawo do lokalu wynika z umowy najmu.
● Dzierżawców. Podobnie jak najemca, dzierżawca gruntu rolnego czy działki włada nią na podstawie umowy dzierżawy, co wyklucza zasiedzenie.
● Biorących w użyczenie. Korzystanie z nieruchomości za zgodą właściciela na podstawie umowy użyczenia również stanowi posiadanie zależne.
W każdym z tych przypadków posiadacz wie, że właścicielem jest ktoś inny, a jego prawo do korzystania z rzeczy ma charakter tymczasowy i zależny od woli właściciela.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Nawet wieloletnie posiadanie samoistne nie doprowadzi do zasiedzenia, jeśli jego bieg zostanie przerwany przez aktywne działanie prawnego właściciela. Przerwanie biegu zasiedzenia następuje przez każdą czynność przed sądem lub innym organem, podjętą w celu dochodzenia lub ochrony swojego prawa własności. Tym samym wezwanie do wydania nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia.
Do czynności przerywających bieg zasiedzenia należą między innymi:
● wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości.
● złożenie wniosku o zniesienie współwłasności.
● złożenie wniosku o dział spadku.
Co istotne, Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 17 kwietnia 2018 r. (sygn. akt III CZP 100/17) orzekł, że wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia
Nieruchomości wyłączone z możliwości zasiedzenia
Istnieje również kategoria nieruchomości, które z mocy prawa są całkowicie wyłączone z możliwości zasiedzenia. Przepisy szczególne uniemożliwiają nabycie w ten sposób własności m.in.:
● Dróg publicznych (patrz ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych)
● Gruntów pod publicznymi wodami płynącymi.
● Nieruchomości przeznaczonych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa.
Podsumowanie
Nabycie własności przez zasiedzenie jest procesem obwarowanym ścisłymi wymogami. Niemożliwe staje się przede wszystkim wtedy, gdy posiadanie nie ma charakteru samoistnego, a opiera się na umowie z właścicielem, jak najem czy dzierżawa. Skuteczną barierą jest również działanie właściciela, który przed upływem terminu zasiedzenia podejmie kroki prawne w celu odzyskania swojej własności. Warto pamiętać o tych zasadach, aby prawidłowo ocenić swoją sytuację prawną.