1. Co może ANR ?
Agencji przysługuje prawo pierwokupu (co do zasady) w cenie określonej w umowie przy przeniesieniu własności nieruchomości gruntów rolnych przez osoby fizyczne i prawne:
- Zawsze jeżeli przeniesienie następuje na podstawie umowy innej niż sprzedaż (np. darowizna)
- Przy sprzedaży, o ile z prawa pierwokupu nie skorzystał dotychczasowy dzierżawca
ANR może dokonać wyceny nieruchomości jeśli uzna, że została ta ustalona w umowie rażąco odstaje od wartości rynkowej.
2. Kiedy nie może skorzystać z pierwokupu:
- Gdy nabywcami gruntu są najbliżsi zbywającego
- Gdy przekazana nieruchomość ma powiększyć gospodarstwo rodzinne czyli:
- Prowadzone przez rolnika indywidualnego
- W którym użytki nie przekraczają 300 ha
- Gdy przekazanie nieruchomości następuje na rzecz „następcy” w celu uzyskania renty strukturalnej.
- Gdy przekazanie następuje na rzecz spółdzielni rolniczej.
3. Których gruntów dotyczy pierwokup ?
- Gruntów oznaczonych jako rolne w planie zagospodarowania przestrzennego
- Gruntów niezabudowanych w gminach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego (np. większości tego typu gruntów w dużych miastach- np. Warszawie), co do których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
4. Skutki uprawnień Agencji
- Zbywając lub przekazując nieruchomość, bez spełnienia warunków wskazanych w pkt. 2 , musimy rozdzielić umowę sprzedaży:
- Na umowę zobowiązującą do sprzedaży gruntu, pod warunkiem nie zastosowania prawa pierwokupu przez ANR
- Umowę przenoszącą własność nieruchomości.
Każda z umów wymaga aktu notarialnego. Na szczęście, każda z nich objęta jest jedynie połową taksy notarialnej wyliczanej od wartości nieruchomości. Tak więc w sumie koszt nie przekroczą tego, który byśmy ponieśli korzystając z jednej umowy.
(Podatek od czynności cywilno- prawnych pobierany jest jedynie od umowy przenoszącej ostatecznie własność.)
- Notariusz prześle kopię umowy do Agencji Nieruchomości Rolnych, która może skorzystać z prawa pierwokupu.
- Agencja korzystając z prawa pierwokupu może wejść w miejsce kupującego i nabyć ziemię za cenę wskazaną w umowie. Chyba że uzna, iż jest ona przeszacowana i zleci dokonanie wyceny.
Agencja nie zwraca kosztów powstałych przy zawarciu umowy warunkowo zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości- taksy notarialnej nikt nam nie zwróci- Agencja nie jest bowiem stroną umowy.
Umowa nie zgłoszona ANR mimo ustawowego obowiązku jest nieważna.
O uchylenie skutków (np. wykreślenie nowego właściciela z Księgi Wieczystej)może wnosić każdy kto ma w tym interes prawny, oraz sama Agencja.
- Każdy proces inwestycyjny na gruntach traktowanych (często bez uzasadnionej faktycznie przyczyny) jako rolne ulega nieuzasadnionemu ekonomicznie przedłużeniu przez oczekiwanie na działanie Agencji.
5. Dobre wieści
- W latach 2003-2007, na 380.000 umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, agencja z uprawnień skorzystała 451 razy. (0,12 %)
- Faktyczne wykorzystanie uprawnień Agencji dotyczy jedynie gruntów najwyższych klas.
- Sukcesywnie zwiększa się pokrycie kraju planami zagospodarowania przestrzennego- pozwoli to na wyłączenie gruntów oczywiście nierolnych (np. w Warszawie) z kognicji ANR.